ຄວາມສໍາຄັນຂອງຜູ້ກາງທີ່ມີເງື່ອນໄຂ
ໂດຍ C Grant Conness, ປະທານາທິບໍດີ, 1031 ກຸ່ມທາງເລືອກ
ການພະຍາຍາມຊອກຫາຜູ້ກາງທີ່ມີຄຸນວຸດທິບໍ່ແມ່ນເລື່ອງງ່າຍ. ສໍາລັບຜູ້ເລີ່ມຕົ້ນ, ແລກປ່ຽນ ປະສົບຜົນສໍາເລັດ 1031 Exchange ບໍ່ແມ່ນໂຄງການເຮັດຕົວເອງ. ຖ້າທ່ານຕ້ອງການຮັບປະກັນຜົນປະໂຫຍດຂອງການຍົກເວັ້ນພາສີ, ທ່ານຕ້ອງປະຕິບັດຕາມກົດລະບຽບ IRS. ທ່ານອາດຈະຕ້ອງການຄົນກາງເຊິ່ງເອີ້ນວ່າ Intermediate Qualified (QI), ບາງຄັ້ງກໍ່ຮູ້ວ່າເປັນຜູ້ຈັດການແລກປ່ຽນຫຼືຜູ້ອໍານວຍຄວາມສະດວກ.
ໃຜສາມາດຮັບໃຊ້ເປັນຜູ້ກາງທີ່ມີຄຸນສົມບັດຂອງທ່ານ?
ທ່ານພຽງແຕ່ບໍ່ສາມາດຂາຍຊັບສົມບັດໄດ້, ໂດຍກົງຊື້ຫນຶ່ງແລະຄາດວ່າຈະຈ່າຍຄ່າພາສີທີ່ໄດ້ຮັບຈາກການລົງທຶນທີ່ບໍ່ມີ QI. ພາກ IRS Section 1031 ກໍານົດວ່າ neither ພໍ່ແມ່, ລູກຂອງທ່ານ, ຫຼືອ້າຍນ້ອງຂອງທ່ານສາມາດເປັນຄົນກາງຂອງທ່ານ. ມັນຫ້າມໃຜທີ່ຖືວ່າເປັນ "ຕົວແທນ" ຂອງທ່ານເຊັ່ນ: ທະນາຍຄວາມ, ນາຍຫນ້າ, CPA ຫຼື ຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບ ຈາກການຮັບໃຊ້ເປັນ QI ຂອງທ່ານ, ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າບຸກຄົນນີ້ບໍ່ໄດ້ເປັນຕົວແທນທ່ານໃນສອງປີຜ່ານມາ.
ຂໍ້ມູນກ່ຽວກັບຄວາມຮັບຜິດຊອບຂອງຜູ້ກາງທີ່ມີເງື່ອນໄຂໃນການແລກປ່ຽນ 1031
ຕົວແທນທີ່ມີເງື່ອນໄຂເປັນສິ່ງຈໍາເປັນສໍາລັບການສໍາເລັດການແລກປ່ຽນປະສົບຜົນສໍາເລັດ 1031. ໂດຍວິທີທາງການ, ເຂົາ / ເຈົ້າຂາຍຊັບສິນຂອງທ່ານແທນທ່ານ, ຊື້ຊັບສິນທົດແທນໃຫມ່, ແລະຫຼັງຈາກນັ້ນໂອນໃບອະນຸຍາດໃຫ້ທ່ານ. ມັນເປັນຄວາມຮັບຜິດຊອບຂອງ QI ໃນການດໍາເນີນການເງິນ, ຈັດຕັ້ງເອກະສານທາງກົດຫມາຍ, ແລະພະຍາຍາມເພື່ອຮັບປະກັນວ່າການເຮັດທຸລະກໍາໄດ້ຖືກປະຕິບັດພາຍໃນຄໍາແນະນໍາຂອງ IRS.
ເພື່ອຮັກສາຜົນປະໂຫຍດໃນການຍົກເລີກພາສີແລະເຮັດໃຫ້ການແລກປ່ຽນປະສົບຜົນສໍາເລັດ 1031, ທ່ານ (ຜູ້ຂາຍຫຼືຜູ້ແລກປ່ຽນ) ຕ້ອງປະຕິບັດຂໍ້ຕົກລົງທີ່ມີລາຍລະອຽດກັບຕົວກາງທີ່ມີເງື່ອນໄຂກ່ອນທີ່ຈະປິດການຂາຍຊັບສິນທີ່ມີຢູ່ແລ້ວຂອງທ່ານ, ທີ່ເອີ້ນວ່າຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກ.
ການບໍລິການຂອງຜູ້ມີອໍານາດຂອງຜູ້ມີອໍານາດ
ຕໍ່ໄປນີ້ແມ່ນຄໍາອະທິບາຍຈຸດໂດຍຫຍໍ້ກ່ຽວກັບສິ່ງທີ່ Intermediate Qualified ເຮັດສໍາລັບທ່ານໃນລະຫວ່າງການແລກປ່ຽນ 1031.
- ປະສານສົມທົບກັບທ່ານ (ຜູ້ຂາຍຫຼືຜູ້ແລກປ່ຽນ) ແລະຜູ້ໃຫ້ຄໍາປຶກສາກ່ຽວກັບໂຄງສ້າງຂອງການແລກປ່ຽນ 1031.
- ການກະກຽມເອກະສານກ່ຽວກັບຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກແລະຊັບສົມບັດການທົດແທນ.
- ໃຫ້ຄໍາແນະນໍາແລະເອກະສານທີ່ເຫມາະສົມກັບບໍລິສັດທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການແລກປ່ຽນຫຼືບໍລິສັດທີ່ມີຊື່ສຽງ.
- ສ້າງການເຮັດທຸລະກໍາ ໄລຍະຍາວ ໃນສັນຍາລະຫວ່າງເຈົ້າ (ຜູ້ຂາຍຫຼືຜູ້ແລກປ່ຽນ) ແລະຜູ້ກາງທີ່ມີຄຸນສົມບັດ, ໂອນຊັບສິນທີ່ເຈົ້າຂາຍໃຫ້ QI, ເຊິ່ງຫຼັງຈາກນັ້ນສົ່ງຊັບສິນໃຫ້ຜູ້ຊື້ໃຫມ່.
- ເອົາການຄວບຄຸມເງິນທຶນຈາກການຂາຍຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍົກເລີກແລະປົກກະຕິຝາກເງິນເຫຼົ່ານີ້ເປັນບັນຊີແຍກຕ່າງຫາກແລະປະກັນໄພ.
- ບໍ່ອະນຸຍາດໃຫ້ທ່ານ, ຜູ້ຂາຍ, ທີ່ຈະໄດ້ຮັບການກໍ່ສ້າງຂອງເງິນຈາກການຂາຍ.
- ຖືເງິນຈາກການຂາຍຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍົກເລີກໃນໄລຍະເວລາກໍານົດ 45 ມື້.
- ໄດ້ຮັບແລະຖືຂໍ້ມູນລາຍລັກອັກສອນກ່ຽວກັບຄຸນສົມບັດທົດແທນທີ່ມີທ່າແຮງ.
- ເມື່ອມີການຄັດເລືອກຊັບສົມບັດທົດແທນ, ໂອນເງິນຂອງທ່ານສໍາລັບການຊື້ແລະຈ່າຍເງິນໃຫ້ບໍລິສັດທີ່ຊື່ຫຼືບໍລິສັດຮັບຊື້.
- ຊື້ຊັບສິນທົດແທນໃນຊື່ຂອງ QI ແລະຫຼັງຈາກນັ້ນເຈົ້າຫມາຍເຖິງເຈົ້າ (ຜູ້ຂາຍຫຼືຜູ້ແລກປ່ຽນ) ໂດຍການກະທໍາ.
- ສົ່ງບັນຊີຄົບຖ້ວນສົມບູນຂອງການແລກປ່ຽນ 1031 ສໍາລັບບັນທຶກຂອງທ່ານ.
- ສົ່ງ 1099 ໃຫ້ທ່ານ (ຜູ້ຂາຍຫຼືຜູ້ແລກປ່ຽນ) ແລະ IRS ສໍາລັບເງິນທີ່ມີການເຕີບໂຕທີ່ໄດ້ຮັບຄ່າຈ້າງ (ດອກເບ້ຍຮັບ).
ກົດລະບຽບຂອງ IRS ໄດ້ເຮັດໃຫ້ການພັດທະນາທຸລະກິດໃຫມ່ທີ່ໃຊ້ເວລາ 1031 ການແລກປ່ຽນ, ຫຼາຍຄົນແມ່ນຕິດພັນກັບບໍລິສັດທີ່ມີຊື່ສຽງ. ກ່ອນທີ່ທ່ານຈະຈ້າງຜູ້ກາງທີ່ມີຄຸນສົມບັດທາງດ້ານວິຊາຊີບ, ຂໍເອົາເອກະສານອ້າງອີງ, ແລະໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າບຸກຄົນມີຂໍ້ຜິດພາດແລະການຍົກເວັ້ນ, ລວມມີການປະກັນໄພຄວາມຊື່ສັດເພື່ອປົກປ້ອງທ່ານຈາກການຫຼອກລວງຫຼືຄວາມຜິດ.
ວິທີງ່າຍໆໃນການຊອກຫາຜູ້ກາງທີ່ມີຄຸນວຸດທິແມ່ນຂໍໃຫ້ເຈົ້າຫນ້າທີ່ຮັບຜິດຊອບໃນທ້ອງຖິ່ນຂອງທ່ານແນະນໍາ. ພະນັກງານສັນຍາ Escrow ຈັດການກັບຜູ້ກາງທີ່ມີຄຸນວຸດທິຕະຫລອດເວລາ.
ຄໍາສັບຈາກຜູ້ຂຽນ:
ອຸປະກອນນີ້ບໍ່ແມ່ນການສະເຫນີຂາຍຫຼືການສະແຫວງຫາການຊື້ຄວາມປອດໄພໃດໆ. ຂໍ້ມູນແມ່ນສໍາລັບຈຸດປະສົງການປຶກສາຫາລືແລະຂໍ້ມູນເທົ່ານັ້ນ.
ມັນບໍ່ມີຈຸດປະສົງເພື່ອທົດແທນຄໍາແນະນໍາດ້ານການວາງແຜນດ້ານກົດຫມາຍ, ກົດຫມາຍຫຼືການເງິນ. ລະຫັດພາສີທີ່ກ່ຽວຂ້ອງປະຕິບັດແລະກ່ຽວຂ້ອງກັບກົດຫມາຍລັດຖະບານກາງເທົ່ານັ້ນ. ລັດສ່ວນບຸກຄົນສາມາດມີລະຫັດພາສີເພີ່ມເຕີມຂອງຕົນເອງກະລຸນາຕິດຕໍ່ກັບພາສີອາກອນທີ່ເຫມາະສົມແລະເຈົ້າຫນ້າທີ່ດ້ານກົດຫມາຍໃນລັດຂອງທ່ານ. ຂໍ້ມູນນີ້ແມ່ນມາຈາກແຫຼ່ງຂໍ້ມູນທີ່ເຊື່ອຖືໄດ້ແຕ່ຄວນຖືກນໍາໃຊ້ຮ່ວມກັບຄໍາແນະນໍາດ້ານວິຊາຊີບທີ່ສອດຄ່ອງກັບສະຖານະການສ່ວນບຸກຄົນຂອງທ່ານ.
ແກ້ໄຂໂດຍ Elizabeth Weintraub, ຜູ້ຊື້ຊື້ເຮືອນແບບຜູ້ຊ່ຽວຊານ
ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.