ຄວາມຫມາຍຂອງຄຸນລັກສະນະຄ້າຍຄືກັນໄດ້ປ່ຽນແປງຫຼາຍປີແລ້ວ
ກະລຸນາໃສ່ທີ່ຢູ່ອີເມວຂອງທ່ານຈະບໍ່ໄດ້ຮັບການຈັດພີມມາ. ກັບຜູ້ເສຍພາສີຈໍານວນຫຼາຍ, ນີ້ແມ່ນຄ້າຍຄືເງິນຫຼຸດລົງຈາກຟ້າ.
1031 ແລກປ່ຽນການຊື້ຂາຍພາສີ
ການແລກປ່ຽນ 1031 ໄດ້ຖືກອ້າງວ່າເປັນເຄື່ອງມືທີ່ມີຄວາມເຂັ້ມແຂງທີ່ສຸດໃນການສ້າງຄວາມເຂັ້ມແຂງທີ່ສຸດທີ່ຍັງສາມາດໃຫ້ແກ່ຜູ້ຈ່າຍຄ່າພາສີ. ມັນໄດ້ເປັນສ່ວນຫນຶ່ງທີ່ສໍາຄັນຂອງຍຸດທະສາດທີ່ສໍາເລັດຜົນຂອງນັກວິຊາການທາງດ້ານການເງິນແລະນັກເສດຖະສາດທີ່ບໍ່ມີການນັບຈໍານວນຫລາຍ. ການເອົາຊື່ຂອງມັນມາຈາກພາກ 1031 ຂອງລະຫັດລາຍຮັບພາຍໃນ, ການແລກປ່ຽນການຈ່າຍຄືນພາສີອະນຸຍາດໃຫ້ຜູ້ເສຍພາສີຂາຍຊັບສິນລາຍໄດ້, ການລົງທຶນຫຼືທຸລະກິດແລະແທນທີ່ດ້ວຍຊັບສິນທີ່ ຄ້າຍຄືກັນ .
ຜົນປະໂຫຍດທາງດ້ານທຶນຮຸ້ນໃນການຂາຍຊັບສົມບັດນີ້ແມ່ນຖືກປັບປຸງຫຼືເລື່ອນເວລາທີ່ກົດລະບຽບ IRS ຖືກປະຕິບັດຕາມຢ່າງລະອຽດ. ມັນເປັນຍຸດທະສາດດ້ານພາສີແລະການລົງທຶນທີ່ສະຫລາດແລະເຄື່ອງມືການວາງແຜນອະສັງຫາລິມະຊັບ. ໃນທາງທິດສະດີ, ນັກລົງທຶນສາມາດສືບຕໍ່ດັດປັບຜົນປະໂຫຍດຂອງທຶນໃນຊັບສິນລົງທຶນຈົນເຖິງການ ເສຍຊີວິດ , ອາດຈະຫລີກລ້ຽງບໍ່ໃຫ້ພວກເຂົາທັງຫມົດຮ່ວມກັນ.
1984 ກົດຫມາຍໄດ້ມີການປ່ຽນແປງລັກສະນະບາງຢ່າງ
ໃນມື້ທໍາອິດຂອງ "ການແລກປ່ຽນປະເພດຄ້າຍຄືກັນ", ໄລຍະນີ້ໄດ້ຖືກນໍາໃຊ້ຢ່າງຈິງຈັງແລະມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍ.
ຕົວຢ່າງ: ຖ້າທ່ານເປັນເຈົ້າຂອງອາຄານເອີໂຣທີສາມທີ່ທ່ານຕ້ອງການຂາຍໂດຍຜ່ານການແລກປ່ຽນ 1031, ທ່ານຈະຕ້ອງໄດ້ຊອກຫາອາຄານຫ້ອງການອີກສາມຊັ້ນເຊິ່ງເຈົ້າຂອງເຮືອນຕ້ອງການແລກປ່ຽນ. ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ທັງສອງຂອງທ່ານຈະຕອບສະຫນອງ, ແລະການແລກປ່ຽນຈະເກີດຂຶ້ນ.
ໃນອະດີດ, ບໍ່ມີຂໍ້ຈໍາກັດເວລາກ່ຽວກັບການແລກປ່ຽນ.
IRS ໄດ້ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການຄວບຄຸມທີ່ເຂັ້ມງວດກ່ຽວກັບຂະບວນການດັ່ງກ່າວເຊິ່ງໄດ້ສົ່ງຜົນສະທ້ອນໄປສູ່ກອງປະຊຸມໃນປີ 1984 Section 1031 (a). ກົດຫມາຍນີ້ມີການຈໍາກັດການແລກປ່ຽນ, ການກໍານົດຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນແລະກໍານົດໄລຍະເວລາສໍາລັບການສໍາເລັດການແລກປ່ຽນ.
Qualifying
ຊັບສົມບັດອະສັງຫາລິມະຊັບທີ່ຖືສໍາລັບການນໍາໃຊ້ທຸລະກິດຫຼືການລົງທຶນມີຄຸນສົມບັດສໍາລັບການແລກປ່ຽນ 1031. ທີ່ຢູ່ອາໃສສ່ວນບຸກຄົນບໍ່ມີເງື່ອນໄຂແລະ, ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ຊັບສິນທີ່ມີການ ແກ້ໄຂແລະປ່ຽນແປງ ຍັງບໍ່ມີເງື່ອນໄຂເພາະວ່າມັນເຫມາະສົມກັບປະເພດຊັບສິນທີ່ຖືກຈັດສໍາລັບການຂາຍ. ພັກຜ່ອນຫຼືເຮືອນທີສອງ, ທີ່ບໍ່ໄດ້ຈັດຂຶ້ນເປັນທີ່ພັກອາໄສບໍ່ມີເງື່ອນໄຂເຫມາະສົມສໍາລັບການປິ່ນປົວ 1031; ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ມີການທົດສອບການນໍາໃຊ້ຕາມມາດຕະຖານ 280 ຂອງລະຫັດພາສີທີ່ອາດຈະນໍາໃຊ້ກັບຄຸນສົມບັດເຫຼົ່ານັ້ນ. ຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານພາສີຕ້ອງໄດ້ປຶກສາຫາລືໃນກໍລະນີນີ້.
ທີ່ດິນທີ່ກໍາລັງພັດທະນາ, ແລະຊັບສິນທີ່ຊື້ສໍາລັບການຂາຍຄືນບໍ່ມີເງື່ອນໄຂສໍາລັບການປິ່ນປົວທີ່ມີການເລີກຈ້າງ. ຫຼັກຊັບ, ພັນທະບັດ, ບັນທຶກ, ຊັບສົມບັດສິນຄ້າຄົງຄັງ, ແລະຄວາມສົນໃຈທີ່ເປັນປະໂຫຍດໃນການເປັນຫຸ້ນສ່ວນບໍ່ໄດ້ຖືກຖືວ່າເປັນຊັບສົມບັດທີ່ຄ້າຍຄືກັນໃນການແລກປ່ຽນ.
ເພື່ອໃຫ້ມີເງື່ອນໄຂເປັນການແລກປ່ຽນ 1031 ໃນມື້ນີ້, ການເຮັດທຸລະກໍາຕ້ອງມີຮູບແບບຂອງ "ການແລກປ່ຽນ" ແທນທີ່ຈະເປັນພຽງແຕ່ການຂາຍຊັບສິນຫນຶ່ງກັບການຊື້ຕໍ່ໄປຂອງຄົນອື່ນ. ທໍາອິດ, ຊັບສິນທີ່ຖືກຂາຍແລະຊັບສົມບັດທົດແທນໃຫມ່ຕ້ອງໄດ້ຈັດຂຶ້ນໃນແຕ່ລະຈຸດສໍາລັບການລົງທຶນຫຼືສໍາລັບການນໍາໃຊ້ຜະລິດຕະພັນໃນການຄ້າຫຼືທຸລະກິດ.
ພວກເຂົາຕ້ອງມີຄຸນສົມບັດ "ຄ້າຍຄືກັນ".
ປະເພດການແລກປ່ຽນຊັບສິນດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້ເຫມາະສົມກັບເງື່ອນໄຂການແລກປ່ຽນທີ່ມີຄຸນສົມບັດຂອງຊັບສິນ "ຄ້າຍຄືກັນ":
- ຫ້ອງການໃນການແລກປ່ຽນສໍາລັບສູນການຄ້າ
- ສູນການຄ້າເພື່ອແລກປ່ຽນກັບທີ່ດິນ
- ທີ່ດິນໃນການແລກປ່ຽນສໍາລັບອາຄານອຸດສາຫະກໍາ
- ອາຄານອະພາດເມັ້ນເພື່ອແລກປ່ຽນສໍາລັບອາຄານອຸດສາຫະກໍາ
- ການເຊົ່າຄອບຄົວດຽວໃນ ການແລກປ່ຽນສໍາລັບຜູ້ເຊົ່າເຮືອນໃນທີ່ຢູ່ອາໃສທົ່ວໄປ (TIC)
ໃນມື້ນີ້, ທ່ານສາມາດແລກປ່ຽນອາຄານອາຄານ brick ສໍາລັບທີ່ດິນດິບ, ຄັງສິນຄ້າ, ຫຼືອາຄານສໍານັກງານຂະຫນາດນ້ອຍ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ມີຂໍ້ຈໍາກັດທີ່ເຄັ່ງຄັດທີ່ຕ້ອງໄດ້ຮັບການປະຕິບັດ, ຫຼືການແລກປ່ຽນ 1031 ຈະບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດແລະຜົນສະທ້ອນດ້ານພາສີຈະຖືກປະຕິບັດ.
ກ່ອນທີ່ຈະ 1984, ການແລກປ່ຽນທັງຫມົດໄດ້ຖືກປະຕິບັດພ້ອມກັນກັບການປິດແລະໂອນຊັບສິນທີ່ຂາຍ, (ຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເວັ້ນ), ແລະການຊື້ຊັບສິນໃຫມ່, (ຊັບສິນແທນ).
ນອກເຫນືອຈາກບັນຫາທີ່ເກີດຂື້ນໃນເວລາທີ່ພະຍາຍາມຊອກຫາຊັບສິນທີ່ເຫມາະສົມ, ມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃນການໂອນເອກະສານພ້ອມກັບເງິນທຶນພ້ອມກັນ. ບໍ່ດັ່ງນັ້ນໃນມື້ນີ້.
ການແລກປ່ຽນການແລກປ່ຽນ 1031 ຫລີກລ່ຽງບັນດາບັນຫາທີ່ຜ່ານມາ 1984, ແຕ່ກໍານົດເວລາທີ່ເຄັ່ງຄັດຖືກກໍານົດໄວ້ໃນປັດຈຸບັນ. ຜູ້ເສຍພາສີຜູ້ທີ່ຕ້ອງການສໍາເລັດການແລກປ່ຽນ, ລາຍການແລະຕະຫຼາດຊັບສິນໃນແບບປົກກະຕິ. ເມື່ອຜູ້ຊື້ກ້າວຫນ້າ, ແລະ ສັນຍາຊື້ຂາຍ ຖືກປະຕິບັດ, ຜູ້ຂາຍເຂົ້າໃນສັນຍາແລກປ່ຽນກັບຜູ້ກາງທີ່ມີເງື່ອນໄຂ, ເຊິ່ງກາຍເປັນຜູ້ຂາຍແທນ. ສັນຍາແລກປ່ຽນມັກຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການມອບຫມາຍສັນຍາຂອງຜູ້ຂາຍກັບຜູ້ກາງ. ການປິດແມ່ນເກີດຂື້ນແລະເນື່ອງຈາກຜູ້ຂາຍບໍ່ສາມາດແຕະຕ້ອງເງິນໄດ້, ຜູ້ກາງໄດ້ຮັບລາຍໄດ້ຈາກຜູ້ຂາຍ.
ການແລກປ່ຽນເວລາທີ່ກໍານົດການກະທໍາ
ໃນຈຸດນັ້ນ, ການຈໍາກັດເວລາທໍາອິດ, ກົດລະບຽບ 45 ວັນສໍາລັບການລະບຸ, ເລີ່ມຕົ້ນ. ຜູ້ເສຍພາສີຕ້ອງປິດຫລືກໍານົດໃນລາຍລັກອັກສອນເປັນຊັບສິນແທນທີ່ເປັນໄປໄດ້ພາຍໃນ 45 ວັນນັບຈາກການປິດແລະໂອນຊັບສິນເດີມ. ໄລຍະເວລາບໍ່ສາມາດເຈລະຈາໄດ້, ລວມມີວັນຢຸດແລະວັນພັກ, ແລະ IRS ຈະບໍ່ຍົກເວັ້ນ. ຖ້າທ່ານເກີນກໍານົດເວລາ, ການແລກປ່ຽນທັງຫມົດຂອງທ່ານສາມາດຖືກຍົກເວັ້ນແລະພາສີແມ່ນແນ່ນອນທີ່ຈະປະຕິບັດຕາມ.
ປະເພດຂອງການປ່ຽນແປງຄຸນສົມບັດເພື່ອກໍານົດ:
- ສາມຄຸນສົມບັດທີ່ບໍ່ກ່ຽວກັບມູນຄ່າຕະຫຼາດຍຸຕິທໍາຂອງພວກເຂົາ.
- ຈໍານວນຊັບສິນໃດກໍ່ຕາມເວລາທີ່ມີມູນຄ່າຍຸຕິທໍາຂອງພວກເຂົາໃນເວລາທີ່ກໍານົດໄລຍະເວລາກໍານົດບໍ່ເກີນ 200% ຂອງມູນຄ່າຕະຫລາດທີ່ສົມເຫດສົມຜົນລວມຂອງຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກໃນວັນທີໂອນ.
- ຖ້າກົດລະບຽບສາມຊັບສິນແລະກົດລະບຽບ 200% ແມ່ນເກີນໄປ, ການແລກປ່ຽນຈະບໍ່ລົ້ມເຫລວຖ້າຜູ້ຈ່າຍເງິນຊື້ 95% ຂອງມູນຄ່າຕະຫຼາດຍຸຕິທໍາລວມຂອງຄຸນສົມບັດທີ່ຖືກກໍານົດທັງຫມົດ.
Boot ແມ່ນຫຍັງ?
ແທ້ຈິງແລ້ວ, ນັກລົງທຶນສ່ວນໃຫຍ່ປະຕິບັດຕາມກົດລະບຽບສາມຊັບສິນດັ່ງນັ້ນພວກເຂົາຈຶ່ງສາມາດເຮັດຄວາມສົມບູນແບບໄດ້ແລະເລືອກຫນຶ່ງທີ່ເຮັດວຽກທີ່ດີທີ່ສຸດສໍາລັບພວກເຂົາທີ່ຈະປິດ. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ເປົ້າຫມາຍແມ່ນການຄ້າເພື່ອຫຼີກເວັ້ນການໂອນ "boot" ແລະຮັກສາການແລກປ່ຽນພາສີ.
"Boot" ແມ່ນເງິນຫຼືມູນຄ່າຕະຫຼາດທີ່ຍຸດຕິທໍາຂອງຊັບສິນເພີ່ມເຕີມທີ່ໄດ້ຮັບໂດຍຜູ້ຈ່າຍເງີນຜ່ານການແລກປ່ຽນ. ເງິນປະກອບມີທັງຫມົດເງິນສົດ, ຫນີ້ສິນ, ຫນີ້ສິນທີ່ຊັບສິນທີ່ໄດ້ແລກປ່ຽນແມ່ນຂຶ້ນກັບ. ມັນແມ່ນຊັບສິນ "ບໍ່ຄ້າຍຄືກັນ", ແລະກົດລະບຽບການຄຸ້ມຄອງໃນລະຫວ່າງການແລກປ່ຽນແມ່ນສັບສົນ. ມັນເຫມາະສົມທີ່ຈະເວົ້າວ່າ, ໂດຍບໍ່ມີຄໍາແນະນໍາຈາກຜູ້ຊ່ຽວຊານ, ໄດ້ຮັບ "boot" ສາມາດນໍາພາພາສີ.
ອີງຕາມກົດລະບຽບ 180 ວັນ
ເມື່ອມີການເລືອກເອົາຊັບສິນທົດແທນ, ຜູ້ເສຍພາສີມີ 180 ວັນນັບຈາກວັນທີທີ່ຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍົກເລີກໄດ້ຖືກໂອນໃຫ້ຜູ້ຊື້ເພື່ອປິດລົງໃນຊັບສິນທົດແທນໃຫມ່. ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຖ້າວັນຄົບກໍານົດຂອງໃບຢັ້ງຢືນການກັບຄືນຂອງຜູ້ລົງທຶນ, ມີການຂະຫຍາຍຕົວໃດໆ, ສໍາລັບປີພາສີທີ່ຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍົກເລີກໄດ້ຖືກຂາຍກ່ອນຫນ້ານັ້ນ 180 ວັນ, ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ຈືຂໍ້ມູນການ, ສ່ວນຫນຶ່ງຂອງໄລຍະນີ້ໄດ້ຖືກນໍາໃຊ້ໃນລະຫວ່າງໄລຍະເວລາກໍານົດ. ບໍ່ມີການຂະຫຍາຍແລະບໍ່ມີຂໍ້ຍົກເວັ້ນຕໍ່ກົດລະບຽບນີ້, ດັ່ງນັ້ນຄວນວາງຕາຕະລາງປິດກ່ອນທີ່ກໍານົດເວລາ.
ນັບຕັ້ງແຕ່ກົດຫມາຍຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຜູ້ເສຍພາສີບໍ່ສໍາຜັດເງິນທີ່ໄດ້ຈາກການຊື້ຂາຍຄັ້ງທໍາອິດ, ຜູ້ ຊື້ ກາງທີ່ມີເງື່ອນໄຂໄດ້ ຊື້ຊັບສິນທີ່ປ່ຽນແທນຈາກຜູ້ຂາຍໃນເວລາປິດແລະຫຼັງຈາກການຊື້ຂາຍແລ້ວ, ແລ້ວໂອນໃຫ້ຜູ້ຈ່າຍພາສີ.
ບໍ່ແມ່ນສໍາລັບນັກລົງທຶນເຮັດຕົວເອງ
ມັນເປັນຄໍາອະທິບາຍຂັ້ນພື້ນຖານຂອງວິທີການແລກປ່ຽນປະສົບຜົນສໍາເລັດ 1031 ແລກປ່ຽນ. ອີງຕາມສະຖານະພາບຂອງຜູ້ເສຍພາສີ, ປະເພດຂອງສິນຊັບທີ່ຖືກຍົກເລີກແລະຄຸນລັກສະນະຂອງຊັບສິນທົດແທນ, ລັກສະນະອື່ນໆຂອງການແລກປ່ຽນອາດຈະມີສ່ວນຮ່ວມ. ການສໍາເລັດຂອງມັນອາດຈະສະລັບສັບຊ້ອນແລະຜູ້ຊ່ຽວຊານຄວນປຶກສາ. ນີ້ບໍ່ແມ່ນວຽກສໍາລັບນັກລົງທຶນ "ເຮັດຕົວທ່ານເອງ".
ການນໍາໃຊ້ອໍານາດຂອງການແລກປ່ຽນ 1031 ເພື່ອສ້າງແລະປົກປັກຮັກສາຄວາມຮັ່ງມີແລະຊັບສິນ, ສ້າງການໄຫລຂອງເງິນຈາກການລົງທຶນ, ການປັບໂຄງສ້າງ, ຄວາມຫຼາກຫຼາຍແລະການປະກອບຊັບສິນທີ່ເປັນອະສັງຫາລິມະຊັບແມ່ນສິດທິຂອງເຈົ້າຂອງຊັບສິນການລົງທືນໃນປະເທດສະຫະລັດ. ຜູ້ເສຍພາສີອາເມຣິກາບໍ່ຄວນຈ່າຍພາສີມູນຄ່າເພີ່ມໃນການຂາຍຊັບສົມບັດການລົງທຶນຂອງພວກເຂົາຖ້າພວກເຂົາຕັ້ງໃຈຈະຊື້ຄືນເງິນທີ່ຢູ່ໃນຊັບສິນລົງທຶນຫລາຍຂຶ້ນ. ຫຼັກຊັບທີ່ສະເຫນີໂດຍຜ່ານຕະຫຼາດຫຼັກຊັບປາຊີຟິກ, Inc. ສະມາຊິກ FINRA / SIPC.
ອຸປະກອນນີ້ບໍ່ແມ່ນການສະເຫນີຂາຍຫຼືການສະແຫວງຫາການຊື້ຄວາມປອດໄພໃດໆ. ຂໍ້ມູນແມ່ນສໍາລັບຈຸດປະສົງການປຶກສາຫາລືແລະຂໍ້ມູນເທົ່ານັ້ນ. ມັນບໍ່ມີຈຸດປະສົງເພື່ອທົດແທນຄໍາແນະນໍາດ້ານການວາງແຜນດ້ານກົດຫມາຍ, ກົດຫມາຍຫຼືການເງິນ. ລະຫັດພາສີທີ່ກ່ຽວຂ້ອງປະຕິບັດແລະກ່ຽວຂ້ອງກັບກົດຫມາຍລັດຖະບານກາງເທົ່ານັ້ນ. ລັດສ່ວນບຸກຄົນອາດມີລະຫັດພາສີເພີ່ມເຕີມຂອງຕົນເອງ. ກະລຸນາຕິດຕໍ່ກັບພາສີອາກອນທີ່ເຫມາະສົມແລະເປັນມືອາຊີບທາງກົດຫມາຍໃນລັດຂອງທ່ານ. ຂໍ້ມູນນີ້ແມ່ນມາຈາກແຫຼ່ງຂໍ້ມູນທີ່ເຊື່ອຖືໄດ້ແຕ່ຄວນຖືກນໍາໃຊ້ຮ່ວມກັບຄໍາແນະນໍາດ້ານວິຊາຊີບທີ່ສອດຄ່ອງກັບສະຖານະການສ່ວນບຸກຄົນຂອງທ່ານ.
ໂດຍ C Grant Conness, ປະທານາທິບໍດີ, 1031 ກຸ່ມທາງເລືອກ
ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.