ບັນດາພື້ນຖານທີ່ເປັນການແລກປ່ຽນ 1031 ໂອນພາສີ
ນັກລົງທຶນຫຼາຍຄົນໄດ້ຖາມວ່າມີການ ແລກປ່ຽນ 1031 ຢ່າງແນ່ນອນ, ແນວໃດແມ່ນຄໍາແນະນໍາແລະໄລຍະເວລາ, ແລະທ່ານສາມາດຟ້ອງພາສີຂອງທ່ານໄດ້ຢ່າງເປັນທາງການໄດ້ຢ່າງໃດ? ຂ້າພະເຈົ້າຄິດວ່າມັນຈະເປັນປະໂຫຍດຕໍ່ຄໍາຕອບບາງຢ່າງທີ່ທ່ານພົບໃນບົດຄວາມນີ້.
ການປ່ຽນແປງຫຍັງເປັນ§1031?
ການແລກປ່ຽນເງິນຕາແມ່ນການເຮັດທຸລະກໍາທີ່ນັກລົງທຶນສາມາດແລກປ່ຽນຊັບສົມບັດການລົງທຶນສໍາລັບຄົນອື່ນໂດຍການເລື່ອນຜົນປະໂຫຍດຂອງການຂາຍ.
ການເຮັດທຸລະກໍາໄດ້ຮັບອະນຸຍາດໂດຍ§1031ຂອງລະຫັດ IRS.
ລະຫັດ IRS ຕົວຈິງບອກວ່າ: "ບໍ່ມີການຮັບຫຼືການສູນເສຍທີ່ຈະໄດ້ຮັບການຍອມຮັບໃນການແລກປ່ຽນຊັບສິນທີ່ຖືເປັນການນໍາໃຊ້ທີ່ມີຜົນຜະລິດໃນການຄ້າຫຼືທຸລະກິດຫຼືສໍາລັບການລົງທຶນຖ້າຊັບສິນດັ່ງກ່າວຖືກແລກປ່ຽນສໍາລັບຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນ, ສໍາລັບການນໍາໃຊ້ຜະລິດຕະພັນໃນການຄ້າຫຼືທຸລະກິດຫຼືສໍາລັບການລົງທຶນ. "
ຂໍ້ກໍານົດສໍາລັບການແລກປ່ຽນ 1031
- ໄລຍະເວລາສໍາລັບການແລກປ່ຽນ 1031
ນັກລົງທຶນ (ຫຼືຜູ້ແລກປ່ຽນ) ຕ້ອງປະຕິບັດຕາມຄໍາແນະນໍາຢ່າງເຄັ່ງຄັດ 45- / 180 ວັນສໍາລັບການແລກປ່ຽນ. ເມື່ອນັກແລກປ່ຽນຂາຍຊັບສິນຂອງຕົນ (ຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກ) ເຂົາ / ນາງມີ 45 ວັນເພື່ອກໍານົດຊັບສິນທີ່ມີມູນຄ່າເທົ່າທຽມຫຼືສູງກວ່າ. ເມື່ອໄດ້ລະບຸວ່າຜູ້ແລກປ່ຽນມີ 180 ມື້ນັບຈາກວັນທີ່ເຂົາຂາຍຊັບສິນຂອງເຂົາເຈົ້າທີ່ຈະໄດ້ຮັບຊັບສິນທີ່ໄດ້ກໍານົດ (ຫລື 135 ມື້ນັບຈາກວັນທີ 45 ມື້).
- ຊັບສິນຄ້າຍຄືກັນໃນການແລກປ່ຽນ 1031
ນັກລົງທຶນຕ້ອງມີຊັບສິນ "ຄ້າຍຄືກັນ" . ນີ້ຫມາຍຄວາມວ່າມັນຕ້ອງເປັນແບບຟອມທີ່ມີຄຸນສົມບັດອື່ນຂອງຊັບສິນ. ຕົວຢ່າງເຊັ່ນນັກແລກປ່ຽນອາດຈະຂາຍທີ່ດິນແລະຊື້ຊັບສິນທາງການຄ້າ, ຫຼືລາວຈະຂາຍທີ່ດິນແລະຊື້ອາຄານອາພາດເມັນ. ຊັບສິນພຽງແຕ່ຕ້ອງການທີ່ຈະ "ຄືກັນ - ປະເພດ."
- ຊັບສິນທີ່ແລກປ່ຽນສໍາລັບການລົງທຶນ
ຊັບສົມບັດທີ່ຂາຍ (ຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກ) ແລະຊັບສິນທີ່ໄດ້ມາໃຫມ່ (ຊັບສິນທົດແທນ) ຕ້ອງຖືກຈັດຂຶ້ນໃນແຕ່ລະຈຸດສໍາລັບການລົງທຶນຫຼືທຸລະກິດ. ດັ່ງນັ້ນ, ທ່ານບໍ່ສາມາດຂາຍທີ່ຢູ່ອາໃສຫລັກຂອງທ່ານແລະຊື້ຊັບສິນທີ່ລົງທຶນ, ຫຼືທ່ານສາມາດຂາຍແລະລົງທຶນແລະຊື້ບ້ານຫລັກ.
- ຫນີ້ສິນເທົ່າທຽມຫຼືໃຫຍ່ກວ່າແລະມີສ່ວນແບ່ງໃນຕະຫລາດ 1031
ຖ້ານັກການແລກຊື້ຂາຍຊັບສິນສໍາລັບ $ 1 ລ້ານ, ເຊິ່ງ $ 500k ເປັນທຶນແລະ $ 500k ແມ່ນຫນີ້, ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ແລກປ່ຽນຄວາມຕ້ອງການທີ່ຈະຊື້ມູນຄ່າ 1 ລ້ານໂດລາສະຫະລັດຫຼືຫຼາຍກວ່າ. ຍິ່ງໄປກວ່ານັ້ນ, ນັກແລກປ່ຽນຕ້ອງໃຊ້ທຶນທັງຫມົດແລະທົດແທນການຫນີ້ສິນທັງຫມົດເພື່ອເລື່ອນ 100% ຂອງພາສີເງິນໄດ້.
ຜູ້ແລກປ່ຽນອາດຈະເພີ່ມລາຍໄດ້ເພີ່ມເຕີມຕໍ່ການຊື້ໃຫມ່ຖ້າເຂົາຕ້ອງການແລະຜູ້ແລກປ່ຽນສາມາດໃຊ້ຫນີ້ເພີ່ມເຕີມໄດ້ຖ້າຕ້ອງການເຊັ່ນກັນ. ຖ້າຜູ້ແລກປ່ຽນບໍ່ຕ້ອງການນໍາໃຊ້ທັງຫມົດຂອງການຂາຍທີ່ເຂົາ / ເຈົ້າສາມາດແລກປ່ຽນບາງສ່ວນແລະຈ່າຍຄ່າພາສີທີ່ມີຜົນປະໂຫຍດຕາມຄວາມແຕກຕ່າງ. ນີ້ແມ່ນຫມາຍເຖິງ "boot".
- ໃບຢັ້ງຢືນການກໍ່ສ້າງແລະຕົວກາງທີ່ມີເງື່ອນໄຂສໍາລັບການແລກປ່ຽນ 1031
ນັກແລກປ່ຽນອາດຈະບໍ່ໄດ້ຮັບເງິນຈາກການຂາຍ. ນີ້ແມ່ນເອີ້ນວ່າ "ໃບຮັບເງິນສ້າງ" ແລະຈະເຮັດໃຫ້ເກີດເຫດການພາສີກ່ຽວກັບເງິນທີ່ໄດ້ຮັບ. ອີງຕາມຂໍ້ກໍານົດກ່ຽວກັບທ່າອ່ຽງທີ່ປອດໄພຂອງ IRS, ນັກແລກປ່ຽນຕ້ອງໄດ້ໃຊ້ຕົວແທນ ກາງ ຫຼື QI ທີ່ ມີເງື່ອນໄຂ ເພື່ອສ້າງຄວາມສະດວກໃນການເຮັດທຸລະກໍາ 1031.
QI ແມ່ນບຸກຄົນທີ 3 ທີ່ບໍ່ແມ່ນເອກະລາດ (ບໍ່ແມ່ນທະນາຍຄວາມຂອງທ່ານ, ຕົວແທນ, ນາຍຫນ້າຫຼື CPA) ຜູ້ທີ່ຖືການດໍາເນີນການຂາຍແລະຊື້ຊັບສິນແທນແທນທ່ານ. ມັນເປັນສິ່ງສໍາຄັນທີ່ສຸດໃນສະພາບແວດລ້ອມໃນປະຈຸບັນທີ່ຈະເຊື່ອມຕໍ່ກັບຜູ້ກາງທີ່ມີຄຸນຄ່າທີ່ຖືກຕ້ອງ, ປະກັນໄພແລະຜູກມັດ.
- 1031 Risk Exchange
ເຊັ່ນດຽວກັນກັບການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະຊັບໃດກໍ່ຕາມ, ມີຄວາມສ່ຽງທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບ ຄວາມໄວ້ວາງໃຈ ແລະ / ຫຼື ຜູ້ເຊົ່າທີ່ມີຢູ່ໃນ ຄວາມເປັນເຈົ້າຂອງຮ່ວມກັນຂອງ Delaware . ມັນບໍ່ສາມາດແກ້ໄຂບັນຫາຄວາມສ່ຽງທີ່ກ່ຽວຂ້ອງທັງຫມົດໃນເວທີນີ້. ປັດໄຈຄວາມສ່ຽງແມ່ນໄດ້ລະບຸໄວ້ໃນເອກະສານສະຖານທີ່ເອກະຊົນສໍາລັບແຕ່ລະສະເຫນີ. ນັກລົງທຶນຄວນຈະເຂົ້າໃຈຢ່າງລະອຽດກ່ຽວກັບປັດໃຈຄວາມສ່ຽງທັງຫມົດແລະປຶກສາຫາລືກັບຜູ້ຕາງຫນ້າດ້ານການເງິນຂອງພວກເຂົາກ່ອນທີ່ຈະລົງທຶນໃນ Delaware Statutory Trust ຫຼືຜູ້ເຊົ່າຢູ່ໃນຕະຫລາດຫລັກຊັບ.
ຫນຶ່ງໃນບັນຫາທີ່ຂ້ອຍໄດ້ພົບເມື່ອຜູ້ຕາງຫນ້າຜູ້ຂາຍທີ່ໄດ້ຮັບການສະເຫນີຂາຍຈາກນັກລົງທຶນແລກປ່ຽນ 1031 ແມ່ນພວກເຮົາບໍ່ຮູ້ວ່າພວກເຂົາກໍາລັງວາງແຜນທີ່ຈະປິດການປິດຝາກ. ພວກເຂົາເຈົ້າອາດຈະໄດ້ຮັບຊື່ 3 ຄຸນສົມບັດທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼືການຂຽນຂໍ້ສະເຫນີຢູ່ໃນກຸ່ມຂອງເຮືອນທີ່ແຕກຕ່າງກັນພຽງແຕ່ເພື່ອເບິ່ງສິ່ງທີ່ໄດ້ຮັບການຍອມຮັບ. ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ຫຼັງຈາກພວກເຂົາເຈົ້າໄດ້ມີການສະເຫນີຊື້ທີ່ໄດ້ຮັບການຍອມຮັບແລ້ວ, ພວກເຂົາເລືອກທີ່ພວກເຂົາຕ້ອງການທີ່ຈະຊື້, ຊຶ່ງຫມາຍຄວາມວ່າຈະຍົກເລີກການອື່ນໆ.
ທະນາຍຄວາມເວົ້າວ່າການປະຕິບັດນີ້ລະເມີດພັນທະສັນຍາທີ່ມີຄວາມເຊື່ອຖືທີ່ມີຢູ່ໃນສັນຍາ, ແຕ່ມັນບໍ່ໄດ້ຢຸດເຊົາການເກີດຂຶ້ນ. ຖາມຕົວແທນທີ່ວ່ານີ້ແມ່ນການສະເຫນີເທົ່ານັ້ນ.
ອຸປະກອນນີ້ບໍ່ແມ່ນການສະເຫນີຂາຍຫຼືການສະແຫວງຫາການຊື້ຄວາມປອດໄພໃດໆ. ຂໍ້ມູນແມ່ນສໍາລັບຈຸດປະສົງການປຶກສາຫາລືແລະຂໍ້ມູນເທົ່ານັ້ນ. ມັນບໍ່ມີຈຸດປະສົງເພື່ອທົດແທນຄໍາແນະນໍາດ້ານການວາງແຜນດ້ານກົດຫມາຍ, ກົດຫມາຍຫຼືການເງິນ. ລະຫັດພາສີທີ່ກ່ຽວຂ້ອງປະຕິບັດແລະກ່ຽວຂ້ອງກັບກົດຫມາຍລັດຖະບານກາງເທົ່ານັ້ນ. ລັດສ່ວນບຸກຄົນອາດມີລະຫັດພາສີເພີ່ມເຕີມຂອງຕົນເອງ. ກະລຸນາຕິດຕໍ່ກັບພາສີອາກອນທີ່ເຫມາະສົມແລະເປັນມືອາຊີບທາງກົດຫມາຍໃນລັດຂອງທ່ານ. ຂໍ້ມູນນີ້ແມ່ນມາຈາກແຫຼ່ງຂໍ້ມູນທີ່ເຊື່ອຖືໄດ້ແຕ່ຄວນຖືກນໍາໃຊ້ຮ່ວມກັບຄໍາແນະນໍາດ້ານວິຊາຊີບທີ່ສອດຄ່ອງກັບສະຖານະການສ່ວນບຸກຄົນຂອງທ່ານ.
ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.