ວິທີການເຮັດໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າໃນທົ່ວໄປ 1031 ການແລກປ່ຽນ

ຜູ້ເຊົ່າຢູ່ທົ່ວໄປອະນຸຍາດໃຫ້ມີຄວາມຫຼາກຫຼາຍ

ໂດຍ C Grant Conness, ປະທານາທິບໍດີ, 1031 ກຸ່ມທາງເລືອກ

ທ່ານມີຄວາມເຫນື່ອຍກັບການໂທຫາການບໍາລຸງຮັກສາເວລາທ່ຽງຄືນເຫຼົ່ານັ້ນແລະເຮັດໃຫ້ເກີດຄວາມສັບສົນກັບຜູ້ເຊົ່າຂອງທ່ານບໍ? ບາງທີທ່ານອາດຈະອຸກອັ່ງເພາະວ່າທ່ານກໍາລັງຊອກຫາການກວດເຊັກແລະຊ່ອມແຊມ? ບາງທີທ່ານອາດຈະຢາກ ຂາຍ ອາຄານອະສັງຫາລິມະອາເບີກຫລືອາພາດເມັນຂະຫນາດນ້ອຍຂອງທ່ານແຕ່ວ່າທ່ານຢ້ານຜົນກະທົບຕໍ່ພາສີ. ໃນຄວາມເປັນຈິງ, ທ່ານອາດຈະຄິດກ່ຽວກັບການຊື້ຊິ້ນສ່ວນຂອງສູນການຄ້າໃຫມ່, ແຕ່ທ່ານແນ່ນອນວ່າທ່ານບໍ່ສາມາດຫຼີ້ນການຊື້ໂດຍຈ່າຍເງິນສົດແລະບໍ່ເຄີຍ ໄດ້ຮັບເງິນສົດສໍາລັບເຮືອນ .

ຖ້າສຽງນັ້ນຄ້າຍຄືກັບທ່ານ, ນີ້ແມ່ນຂ່າວດີ. ໂດຍການນໍາໃຊ້ຜູ້ເຊົ່າເຮືອນ 1031 ໃນການແລກປ່ຽນແລກປ່ຽນທົ່ວໄປ, ທ່ານສາມາດຂາຍອາຄານເຊົ່າຫຼືອາພາດເມັນນັ້ນ, ຫຼີກເວັ້ນ ພາສີທີ່ໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດ ແລະຍັງຄົງຮັກສາເງິນຂອງທ່ານໃຫ້ທ່ານ. ຜູ້ເຊົ່າທົ່ວໄປ, ທີ່ເອີ້ນວ່າ TIC, ແມ່ນຫນຶ່ງໃນວິທີທີ່ດີທີ່ສຸດທີ່ນັກລົງທຶນສາມາດເຂົ້າຮ່ວມໃນການເປັນເຈົ້າຂອງຄຸນສົມບັດທີ່ມີຄຸນນະພາບສູງແລະມີຄຸນນະພາບສູງໃນຂະນະທີ່ຮັກສາຄວາມຮັ່ງມີແລະຫຼີກລ່ຽງຄວາມເຈັບປວດຂອງການຄຸ້ມຄອງຊັບສິນ.

ຜູ້ເຊົ່າຢູ່ທົ່ວໄປ 1031 ການແລກປ່ຽນອະນຸຍາດໃຫ້ມີຄວາມຫຼາກຫຼາຍ

ຕົວຢ່າງ, ບອກທ່ານຂາຍສີ່ເພັດທີ່ເຈົ້າໄດ້ເປັນເຈົ້າຂອງ 15 ປີ, ແລະເຈົ້າມີ ທຶນ ຮວມເປັນ $ 400,000. ອີງຕາມຈໍານວນຫນີ້ທີ່ທ່ານຍັງດໍາເນີນຢູ່, ລາຄາຊື້ ຂອງການລົງທຶນໃຫມ່ຂອງທ່ານອາດຈະປະມານຫນຶ່ງລ້ານໂດລາ. ໃນຂະນະທີ່ມີເງິນຫຼາຍ, ທ່ານຍັງອາດຈະບໍ່ມີຄຸນສົມບັດທີ່ຈະຊື້ຊັບສິນທີ່ຫນ້າສົນໃຈກໍ່ເລີຍ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຖ້າທ່ານຕັດສິນໃຈແທນທີ່ຈະລົງທຶນໃນ TIC, ວ່າ $ 400,000 ຂອງຮຸ້ນສາມາດຊື້ດອກເບ້ຍລ້ານໂດລາໃນຊັບສິນຊັ້ນທີລະ $ 30,000,000.

ຜູ້ເຊົ່າທົ່ວໄປ 1031 ການແລກປ່ຽນອະນຸຍາດໃຫ້ມີຄວາມຫຼາກຫຼາຍທາງດ້ານຄຸນສົມບັດທີ່ແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍຢູ່ໃນສະຖານທີ່ຕ່າງໆໃນພູມສາດ. ທ່ານສາມາດລົງທຶນໃນຄັງສິນຄ້າຫຼືຫ້ອງການເກັບຮັກສາ, ໂຮງແຮມທີ່ສູງ, ຫຼືສະຖານທີ່ຫ້ອງການ, ໂຮງຫມໍຫຼືສະຖານທີ່ຊ່ວຍເຫຼືອ, ຫຼືອາຄານອາພາດເມັນທີ່ມີມູນຄ່າຫຼາຍລ້ານຄົນ.

ການຫລາກຫລາຍນີ້ອາດຈະຫຼຸດຜ່ອນຄວາມສ່ຽງຂອງການລົງທຶນຂອງທ່ານແລະອາດຈະເພີ່ມມູນຄ່າຂອງຕົນ.

ຂໍໃຫ້ທີ່ປຶກສາດ້ານການລົງທຶນທີ່ເຊື່ອຖືໄດ້ແລະບໍ່ແມ່ນບຸກຄົນທີ່ຂາຍທ່ານລົງທຶນ.

TIP: ກ່ອນທີ່ທ່ານຈະລົງທຶນໃນ 1031 ຜູ້ເຊົ່າໃນການແລກປ່ຽນແລກປ່ຽນກັນ, ກະລຸນາໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າທະນາຍຄວາມທີ່ເຊື່ອຖືໄດ້ທົບທວນເອກະສານແລະເຮັດການດຸຫມັ່ນເນື່ອງຈາກທ່ານ. ນີ້ລວມມີການສືບສວນທີ່ເປັນໄປໄດ້ຂອງຫນ່ວຍງານທີ່ຂາຍຄວາມປອດໄພ, ລວມທັງການຮັບປະກັນວ່າອົງການແມ່ນມີໃບອະນຸຍາດຢ່າງຖືກຕ້ອງ. ມີຫຼາຍຄົນທີ່ຂີ້ເຫຍື້ອ, ຂີ້ເຫຍື້ອຂີ້ເຫຍື້ອ, ການເຮັດວຽກໃນຕອນທ້າຍຂອງທຸລະກິດ.

ກົດລະບຽບຂອງ IRS ສໍາລັບຜູ້ເຊົ່າຢູ່ທີ່ແລກປ່ຽນທົ່ວໄປ 1031

ກົດລະບຽບຂອງ IRS ສໍາລັບການແລກປ່ຽນ 1031 ຕ້ອງໄດ້ປະຕິບັດຢ່າງເຄັ່ງຄັດເພື່ອປັບປຸງຜົນໄດ້ຮັບຈາກການລົງທຶນແລະການເກັບຄ່າທໍານຽມ ຄືນຄ່າເສື່ອມລາຄາ . ຊັບສົມບັດຄົງທີ່ຕ້ອງໄດ້ຮັບການຈັດສໍາລັບການລົງທຶນຫຼືນໍາໃຊ້ໃນການຄ້າຫຼືທຸລະກິດຂອງເຈົ້າຂອງ.

ຫ້າຄວາມຕ້ອງການທົ່ວໄປສໍາລັບການແລກປ່ຽນ TIC 1031 ທີ່ມີປະສິດທິພາບອາດຈະມີ:

1. 100% ຂອງລາຍໄດ້ຈາກການຂາຍຕ້ອງໄດ້ຖືກ reinvested ແລະມູນຄ່າຂອງຊັບສິນທົດແທນການຄ້າຕ້ອງເທົ່າກັບຫຼືສູງກວ່າຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍົກເລີກ.
2. ຕົວແທນ ກາງທີ່ມີເງື່ອນໄຂ ຈະກາຍເປັນຜູ້ຂາຍທີ່ຖືກກໍານົດແລະຖືລາຍໄດ້ທັງຫມົດຈາກການຂາຍຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍົກເລີກ.

1. ມີໄລຍະເວລາກໍານົດ 45 ວັນ, ໃນຂະນະທີ່ຢ່າງຫນ້ອຍສາມຄຸນສົມບັດການປ່ຽນແທນ "ຄືກັນ" ຕ້ອງຖືກກໍານົດເປັນລາຍລັກອັກສອນ.
2. ກົດລະບຽບ 200% ກໍານົດວ່າຈໍານວນຂອງການປ່ຽນແທນຄຸນສົມບັດສາມາດຖືກກໍານົດແຕ່ມູນຄ່າລວມຂອງພວກເຂົາບໍ່ເກີນ 200% ຂອງມູນຄ່າຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກ.
3. ຖ້າກົດລະບຽບສາມຊັບສິນແລະກົດລະບຽບ 200% ບໍ່ຖືກນໍາໃຊ້, ມູນຄ່າຕະຫຼາດລວມຂອງຊັບສິນທາງການຄ້າທີ່ຕ້ອງໄດ້ຮັບໃນການແລກປ່ຽນຕ້ອງປະກອບດ້ວຍຢ່າງນ້ອຍ 95% ຂອງ ມູນຄ່າຕະຫຼາດຍຸຕິທໍາ ທັງຫມົດຂອງຄຸນສົມບັດທີ່ຖືກກໍານົດ.

ແກ້ໄຂໂດຍ Elizabeth Weintraub. ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.

ໂດຍ C Grant Conness, ປະທານາທິບໍດີ, 1031 ກຸ່ມທາງເລືອກ

ເມື່ອຊັບສິນທົດແທນທີ່ຖືກຄັດເລືອກ, ນັກລົງທຶນມີ 180 ວັນນັບແຕ່ວັນທີທີ່ຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍົກເລີກຖືກໂອນໃຫ້ຜູ້ຊື້ໄປປິດຊັບສິນໃຫມ່. ຖ້າວັນຄົບກໍານົດທີ່ຈະກັບຄືນໃບເກັບພາສີຂອງນັກລົງທຶນ, ໂດຍມີການຂະຫຍາຍຕົວໃດໆ, ສໍາລັບປີພາສີທີ່ສິນຊັບທີ່ຖືກຍົກເລີກໄດ້ຖືກຂາຍກ່ອນກ່ອນຫນ້ານີ້ 180 ວັນ, ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ການ ແລກປ່ຽນ 1031 ຕ້ອງໄດ້ສິ້ນສຸດໃນວັນທີນັ້ນ.

ນັກລົງທຶນຄວນລະນຶກເຖິງວ່າບາງສ່ວນຂອງໄລຍະເວລາ 180 ວັນນີ້ອາດໄດ້ຖືກນໍາໃຊ້ໃນໄລຍະ 45 ວັນ. ບໍ່ມີການຂະຫຍາຍແລະບໍ່ມີຂໍ້ຍົກເວັ້ນຕໍ່ກົດລະບຽບ 45 ວັນເຊິ່ງລວມມີວັນຢຸດແລະວັນພັກ. ຖ້າຈໍາກັດເວລາເກີນ, ການແລກປ່ຽນທັງຫມົດສາມາດຖືກຍົກເວັ້ນແລະການລົງໂທດແລະພາສີຈະປະຕິບັດຕາມ.

ຖ້ານັກລົງທຶນກໍາລັງຊື້ດອກເບ້ຍຕ່າກໃນຫຼາຍກວ່າຫນຶ່ງຊັບສິນ, ແນະນໍາໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າວັນປິດສະຫລຸບກ່ອນວັນສິ້ນສຸດ.

ຜູ້ເຊົ່າໃນການແລກປ່ຽນແລກປ່ຽນແລະການປະກັນໄພຫຼັກຊັບ

ໃນຖານະເປັນເຈົ້າຂອງໃນ TIC, ທ່ານຈະໄດ້ຮັບການກະທໍາແຍກຕ່າງຫາກເປັນຜູ້ເຊົ່າຢູ່ຮ່ວມກັນແລະເປັນ ນະໂຍບາຍທີ່ ມີ ຊື່ວ່າການ ຮັບປະກັນອັດຕາດອກເບ້ຍຂອງທ່ານໃນຊັບສິນ. ທ່ານມີສິດທິດຽວກັນກັບເຈົ້າຂອງດຽວເທົ່ານັ້ນ.

ການໄຫລວຽນຂອງເງິນສົດແລະຄວາມຫນ້າເຊື່ອຖືຈາກຜູ້ເຊົ່າໃນການແລກປ່ຽນທົ່ວໄປ 1031

ມີທ່າແຮງສໍາລັບລາຍໄດ້ໃນອັດຕາສ່ວນຂອງການເປັນເຈົ້າຂອງສ່ວນແບ່ງຂອງທ່ານເຊິ່ງອາດຈະມີຫຼາຍກ່ວາການໄຫຼເງິນສົດທີ່ທ່ານໄດ້ຮັບຈາກການລົງທຶນທີ່ຜ່ານມາຂອງທ່ານ.

ການໄຫຼເຂົ້າຂອງເງິນສົດອາດຈະຖືກຊົດເຊີຍໂດຍ ຄ່າເສື່ອມລາຄາ ຂອງພື້ນຖານຂອງທ່ານໃນການຊື້ໃຫມ່.

ນອກນັ້ນທ່ານຍັງມີສ່ວນຮ່ວມໃນການສະຫນັບສະຫນູນດ້ານການສົ່ງເສີມ, ຖ້າມີ, ຂອງຊັບສົມບັດຖ້າມັນຖືກຂາຍໃນທີ່ສຸດ. TIC ໄດ້ຖືກພິຈາລະນາເຄື່ອງມືການວາງແຜນດ້ານຊັບສິນທີ່ມີຄຸນຄ່າເປັນຜູ້ທີ່ເປັນຜູ້ຮັບຂອງທ່ານຄວນຈະໄດ້ຮັບການສ້າງຕັ້ງຂຶ້ນເມື່ອທ່ານຕາຍ.

ແກ້ໄຂໂດຍ Elizabeth Weintraub. ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.

ໂດຍ C Grant Conness, ປະທານາທິບໍດີ, 1031 ກຸ່ມທາງເລືອກ

ໃນໄລຍະກາງຫາທ້າຍປີ 1990, ນັກລົງທຶນໄດ້ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ IRS ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການຕັດສິນລ່ວງຫນ້າກ່ຽວກັບການຕັດສິນທີ່ບໍ່ຖືກແບ່ງອອກເປັນສ່ວນບຸກຄົນ, ຜູ້ເຊົ່າທີ່ມີຄວາມສົນໃຈທົ່ວໄປໃນຊັບສິນທີ່ແທ້ຈິງແມ່ນບຸກຄົນທີ່ມີສິດອອກໃບຢັ້ງຢືນອາກອນຕາມມາຕາ 1031.

ໃນການຕອບສະຫນອງ, ໃນເດືອນຕຸລາປີ 2000, IRS ໄດ້ອອກ Procedure Revenue 2000-46. ຂັ້ນຕອນນີ້ສະແດງຄວາມກັງວົນວ່າບາງຄົນທີ່ຢູ່ໃນສາຍພົວພັນທົ່ວໄປອາດຈະຖືກຖືວ່າເປັນຄູ່ຮ່ວມງານສໍາລັບຈຸດປະສົງທາງດ້ານພາສີຂອງລັດຖະບານແລະດັ່ງນັ້ນຈຶ່ງບໍ່ມີສິດໄດ້ຮັບການພິຈາລະນາ 1031.

IRS ໄດ້ເຮັດໃຫ້ມັນຊັດເຈນວ່າມັນຈະບໍ່ອອກຄໍາຕັດສິນລ່ວງຫນ້າໃດໆ. ການຕັດສິນໃຈນີ້ຖືກຍົກເລີກໃນເດືອນມີນາປີ 2002, ຕໍ່ມາໂດຍຂັ້ນຕອນການເກັບລາຍຮັບ 2002-22.

ຖືກເອີ້ນວ່າ "Rev. Proc.," Revenue Procedure 2002-22 ກໍານົດ 15 ຈຸດ, ເຊິ່ງຈະຖືກທົບທວນໂດຍ IRS ເມື່ອ "ພິຈາລະນາຄໍາຮ້ອງຂໍການຕັດສິນວ່າສ່ວນປະກອບສ່ວນທີ່ບໍ່ໄດ້ແບ່ງປັນໃນຊັບສິນທີ່ເຊົ່າເຊົ່າບໍ່ແມ່ນຄວາມສົນໃຈໃນ ທຸລະກິດ " ເຊິ່ງຫມາຍຄວາມວ່າຄູ່ຮ່ວມງານທີ່ບໍ່ມີເງື່ອນໄຂສາມາດເຮັດໃຫ້ການແລກປ່ຽນທີ່ມີຄວາມສ່ຽງຕໍ່ການກວດສອບແລະຜົນສະທ້ອນດ້ານພາສີ.

ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ການໄດ້ຮັບການຕັດສິນລ່ວງຫນ້າຈະຍັງຄົງເປັນໄປບໍ່ໄດ້. ຂໍ້ມູນສ່ວນໃຫຍ່ທີ່ຕ້ອງການສໍາລັບການທົບທວນຄືນຂອງ IRS ແມ່ນບໍ່ມີຈົນກວ່າຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນຈະພ້ອມທີ່ຈະຊື້ຊັບສິນ, ປິດການກູ້ຢືມເງິນ, ແລະຂາຍຜົນປະໂຫຍດໃຫ້ຜູ້ເຊົ່າທົ່ວໄປ. ດັ່ງນັ້ນເຫດຜົນທີ່ຄະນະຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນສ່ວນໃຫຍ່ອອກ "ຄວາມຄິດ" ທີ່ຈະ "ຫຼື" ຈະ "ແມ່ນຢູ່ໃນເອກະສານສະຖານທີ່ເອກະຊົນ.

ຄໍາແນະນໍາກ່ຽວກັບຂັ້ນຕອນການເກັບລາຍຮັບສໍາລັບຜູ້ເຊົ່າໃນການແລກປ່ຽນທົ່ວໄປ 1031

The Rev Proc ໄດ້ສ້າງແນວທາງທີ່ຊັດເຈນສໍາລັບໂຄງສ້າງ, ການເງິນແລະການຄຸ້ມຄອງຂອງຜູ້ເຊົ່າໃນການເປັນເຈົ້າຂອງຮ່ວມກັນ. ມັນອະນຸຍາດໃຫ້ເຈົ້າຂອງ 2 ຫາ 35 ຄົນ, ເຖິງແມ່ນວ່າຜູ້ໃຫ້ທຶນແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມສາມາດກໍານົດຂອບເຂດຈໍາກັດສໍາລັບບາງຊັບສິນ, ເຊິ່ງປົກກະຕິແມ່ນຢູ່ລະຫວ່າງ 10 ຫາ 25 ນັກລົງທຶນ.

ຜົວແລະເມຍໄດ້ຮັບການຮັບການປິ່ນປົວໃນເວລາດຽວກັນ (ອີງຕາມກົດຫມາຍຂອງລັດ) ແລະບໍ່ມີຜູ້ເປັນເຈົ້າຂອງແຕ່ລະຄົນໄດ້ຖືກອະນຸຍາດໃຫ້ຍື່ນໃບເກັບພາສີເປັນຄູ່ຮ່ວມງານ. ເຈົ້າຂອງຮ່ວມກັນແຕ່ລະຄົນມີສິດທີ່ຈະຂາຍຫຼືແບ່ງປັນຄວາມເປັນເຈົ້າຂອງສ່ວນແບ່ງແຕ່ເປັນພຽງແຕ່ຫຼັງຈາກສະເຫນີຂາຍໃຫ້ຜູ້ອື່ນ. ມີສ່ວນແບ່ງອັດຕາສ່ວນຜົນກໍາໄລແລະຫນີ້ສິນ (ການຈໍານອງ).

ດ້ວຍການແນະນໍາທີ່ຊັດເຈນເຫຼົ່ານີ້, ອຸດສາຫະກໍາ TIC ໄດ້ເລີ່ມຕົ້ນຢ່າງຈິງຈັງແລະໄດ້ດຶງດູດຈໍານວນຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນໃຫມ່, ນາຍຫນ້າ / ຜູ້ຄ້າແລະຜູ້ທີ່ໄດ້ລົງທະບຽນກັບຕະຫຼາດ. ນັບຕັ້ງແຕ່ປີ 1990, ມີຄວາມສົນໃຈຢ່າງຫຼວງຫຼາຍຕໍ່ຜູ້ເຊົ່າໃນການແລກປ່ຽນທົ່ວໄປ 1031. ໃນຄວາມເປັນຈິງ, ການຂະຫຍາຍຕົວຂອງທຶນໄດ້ເຕີບໂຕ 550% ໃນ TIC ຈາກປີ 2002 ຫາປີ 2004. ມູນຄ່າທັງຫມົດຂອງການລົງທຶນຂອງ TIC ທີ່ປິດໃນປີ 2007 ຄາດວ່າຈະມີມູນຄ່າຫລາຍກວ່າ 8,5 ຕື້ໂດລາ. ບາງຄົນເວົ້າວ່າຈໍານວນນີ້ແມ່ນສູງກວ່າ - ເຖິງ 10 ພັນລ້ານໂດລາ (ໃນເວລາທີ່ປະກອບມີການບັງຄັບໃຊ້).

ຜູ້ເຊົ່າຢູ່ໃນການສະເຫນີສ່ວນໃຫຍ່ໃຫ້ນັກລົງທຶນທີ່ມີຊື່ສຽງ

ສ່ວນໃຫຍ່ຂອງການສະເຫນີ TIC ແມ່ນເຮັດໃຫ້ "ນັກລົງທຶນທີ່ຮັບຮອງ" ເທົ່ານັ້ນ, ຊຶ່ງຫມາຍຄວາມວ່າເງື່ອນໄຂທາງດ້ານການເງິນທີ່ແນ່ນອນຕ້ອງໄດ້ຮັບການປະຕິບັດ.

1. ນັກລົງທຶນແບບດ່ຽວ (ຫຼືລວມກັບຜົວຫລືເມຍ) ຕ້ອງມີມູນຄ່າສຸດທິຫຼາຍກວ່າ 1 ລ້ານໂດລາ.
2. ລາຍໄດ້ປະຈໍາປີຂອງ $ 200,000 ໃນໄລຍະ 2 ປີຜ່ານມາໂດຍຄາດວ່າຈະສືບຕໍ່.

1. ລາຍໄດ້ຮ່ວມກັນກັບຄູ່ສົມລົດຂອງ $ 300,000 ໃນໄລຍະ 2 ປີທີ່ຜ່ານມາໂດຍຄາດຫວັງວ່າບໍ່ມີການປ່ຽນແປງ.
2. ອົງກອນເຊັ່ນ LLC, Partnership ຫຼື Corporation ຕ້ອງມີຊັບສິນປະມານ 5 ລ້ານໂດລາຫຼືຖ້າຊັບສິນແມ່ນຫນ້ອຍກວ່າ 5 ລ້ານໂດລາ, ແຕ່ລະນັກລົງທຶນຕ້ອງໄດ້ຮັບການຮັບຮອງເປັນບຸກຄົນ.

ແກ້ໄຂໂດຍ Elizabeth Weintraub. ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.

ໂດຍ C Grant Conness, ປະທານາທິບໍດີ, 1031 ກຸ່ມທາງເລືອກ

ນັກລົງທຶນສາມາດໄດ້ຮັບການຊ່ວຍເຫຼືອທີ່ມີຄຸນຄ່າໃນການຊອກຫາຊັບສິນທົດແທນຈາກຫນຶ່ງໃນຫລາຍບໍລິສັດທີ່ມີຄວາມຊໍານານໃນການຈັດການແລກປ່ຽນແລະຜູ້ເຊົ່າໃນ 1031 ແລກປ່ຽນທົ່ວໄປ 1031. ຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານ TIC ເຫຼົ່ານີ້ສາມາດເຂົ້າເຖິງຈໍານວນຫລາຍຂອງຊັບສິນການລົງທຶນແລະມັກຈະເຮັດສໍາເລັດໃນລະດັບຕ່າງໆຂອງຄວາມຕ້ອງການທີ່ສົມເຫດສົມຜົນລວມທັງການປຽບທຽບລາຄາ, ການເປີດເຜີຍຂໍ້ມູນ, ລາຍໄດ້ສຸດທິ, ລາຍງານຫວ່າງງານ, ແລະອື່ນໆ.

ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວ, ບໍລິສັດຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນໄດ້ໃຊ້ເງິນຈໍານວນຫຼວງຫຼາຍເພື່ອສະຫນອງການສະເຫນີຂາຍອະສັງຫາລິມະຊັບເພື່ອຮັບປະກັນວ່າພວກເຂົາຕອບສະຫນອງຄວາມຕ້ອງການ IRS ສໍາລັບການແລກປ່ຽນ TIC 1031. ບາງຄັ້ງຜູ້ໃຫ້ທຶນສະຫນັບສະຫນູນຊັບສິນທີ່ມີຂໍ້ຕົກລົງການຊື້ແລະຫຼັງຈາກນັ້ນກະກຽມເອກະສານສະເຫນີຂາຍ, ຊຶ່ງມັກຈະຖືກເອີ້ນວ່າເອກະສານການລົງທືນເອກະຊົນ (PPM), ເຊິ່ງໄດ້ຖືກຂາຍຜ່ານນາຍຈ້າງ. ຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນຈໍານວນຫນ້ອຍທີ່ໃກ້ຊິດກ່ຽວກັບຊັບສິນກ່ອນທີ່ຈະຂາຍມັນແຕ່ວ່ານີ້ອາດຈະມີລາຄາແພງກວ່າເນື່ອງຈາກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ.

ການປະເມີນຕົວແທນການລົງທຶນທີ່ຈົດທະບຽນ

• ເລືອກຜູ້ຕາງຫນ້າການລົງທຶນຈົດທະບຽນທີ່ມີຄວາມຊ່ຽວຊານໃນການລົງທຶນຂອງ TIC. ນີ້ຄວນເຮັດກ່ອນທີ່ຈະຂາຍຄຸນສົມບັດການລົງທຶນຂອງທ່ານ.
• ປະເມີນບາງຄຸນສົມບັດທົດແທນທີ່ເປັນໄປໄດ້. ເມື່ອທ່ານເຮັດແບບນີ້ກັບຜູ້ຕາງຫນ້າການລົງທຶນຈົດທະບຽນທ່ານຄວນກວດສອບຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນຂອງການສະເຫນີຂາຍແຕ່ລະຄົນ. ບັນທຶກການຕິດຕາມພວກເຂົາແມ່ນຫຍັງ? ພື້ນຖານໂຄງລ່າງຂອງອົງການທຸລະກິດຂອງພວກເຂົາແມ່ນພຽງພໍບໍ? ຜູ້ອໍານວຍການ, ເຈົ້າຫນ້າທີ່ແລະຜູ້ບໍລິຫານມີຄຸນສົມບັດ?

• ໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າຕົວແທນການລົງທຶນຂອງທ່ານຖືໃບອະນຸຍາດຊຸດ 7 ຫຼື 22, ພ້ອມທັງໃບອະນຸຍາດແບບ Series 63 ຫຼື Series 66. ລາວ / ນາງຄວນຈະມີປະສົບການໃນອະສັງຫາລິມະຊັບທາງການຄ້າ, ແລະມີບັນທຶກກ່ຽວກັບການແລກປ່ຽນ TIC ສົບຜົນສໍາເລັດ.

ຄໍາຖາມທີ່ຕ້ອງຖາມບໍລິສັດຜູ້ໃຫ້ບໍລິການ

• ໂຄງການຂອງຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນແມ່ນໂຄງການທີ່ມີໂຄງສ້າງແລະຍຸດຕິທໍາແກ່ນັກລົງທຶນບໍ?

• ການສະເຫນີຂາຍໃຫ້ກັນຢ່າງລະມັດລະວັງ, ທາງກົດຫມາຍແລະກົນຈັກ, ມີການເປີດເຜີຍຢ່າງເຫມາະສົມບໍ?
• ຈຸດປະສົງທີ່ໄດ້ລະບຸໄວ້ໃນເອກະສານໄດ້ພົບ?
• ມີຄວາມສ່ຽງທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການລົງທຶນຢ່າງຊັດເຈນແນວໃດ?
• ໂຄງການ, ມີຊັບສິນຂອງຕົນ, ສ້າງຕັ້ງຂຶ້ນມີຄວາມເປັນໄປໄດ້ສູງທີ່ຈະບັນລຸຈຸດປະສົງ?
• ຈຸດປະສົງທີ່ຄາດໄວ້ແມ່ນສົມເຫດສົມຜົນໃນການເບິ່ງຂໍ້ເທັດຈິງ?
• ການປົກປັກຮັກສາແລະປົກປັກຮັກສາແມ່ນຫຍັງ?

ຜູ້ເຊົ່າໃນການແລກປ່ຽນທົ່ວໄປ 1031 ອະນຸຍາດໃຫ້ນັກລົງທຶນມີຫຼາຍທາງເລືອກໃນເວລາທີ່ຊອກຫາຄຸນສົມບັດທົດແທນ.

ການລົງທຶນຂອງຮຸ້ນສ່ວນຢ່າງນ້ອຍ 100,000 ໂດລາແມ່ນຕ້ອງການ, ແຕ່ວ່າການສະເຫນີຂາຍຊັບສົມບັດແຕ່ລະຄົນຈະມີອັດຕາຕໍາ່ສຸດທີ່ໄດ້ກໍານົດໂດຍການແບ່ງປັນທຶນທັງຫມົດໂດຍຈໍານວນທີ່ເປັນໄປໄດ້ຂອງຜົນປະໂຫຍດ TIC.

ການສະຫນອງການ PPM ແຕ່ລະຄວນຈະຖືກປະເມີນ, ວິເຄາະແລະປຽບທຽບກັບຂໍ້ສະເຫນີດ້ານການແຂ່ງຂັນອື່ນໆ. ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ຄາດໄວ້ໃນອະນາຄົດ, ໃນປະຈຸບັນແລະໃນອະນາຄົດ, ຂໍ້ມູນດ້ານການເງິນທີ່ຢູ່ອາໄສ, ສະຖານທີ່ແລະສິ່ງແວດລ້ອມຄວນໄດ້ຮັບການຄົ້ນຄວ້າແລະລວມເອົາການສຶກສາກ່ຽວກັບຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບຂອງຊັບສິນ.

ແກ້ໄຂໂດຍ Elizabeth Weintraub. ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.

ໂດຍ C Grant Conness, ປະທານາທິບໍດີ, 1031 ກຸ່ມທາງເລືອກ

ບໍລິສັດບາງຄົນທີ່ຈັດການກັບ TIC ໄດ້ມີຄວາມດຸຫມັ່ນເນື່ອງຈາກຄວາມສົມບູນແບບຂອງການລົງທຶນທີ່ເປັນໄປໄດ້. ເພື່ອເຮັດສິ່ງນີ້, ຜູ້ຕາງຫນ້າການລົງທືນທີ່ຈົດທະບຽນໄດ້ເຮັດວຽກຢ່າງດຸເດືອດໃນບໍລິສັດຂອງພວກເຂົາ, ໂດຍປົກກະຕິໂດຍຜ່ານການເບິ່ງແຍງຄວາມດຸຫມັ່ນຂອງພວກເຂົາ; ໃນຂະນະທີ່ຄົນອື່ນຊອກຫາບໍລິການພາຍນອກຂອງ "ຜູ້ທີ່ປຶກສາກ່ຽວກັບຄວາມດຸຫມັ່ນດ້ວຍເຫດຜົນ" ແລະທະນາຍຄວາມ.

ປະເພດຂອງຜູ້ເຊົ່າຢູ່ທົ່ວໄປ 1031 ການແລກປ່ຽນ

1031 ຜູ້ເຊົ່າໃນການແລກປ່ຽນແລກປ່ຽນສາມັນສາມາດໄດ້ຮັບການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຕາມແນວທາງຕ່າງໆແລະໂອກາດເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນມາພ້ອມກັບການຄຸ້ມຄອງແລະການເງິນໃນສະຖານທີ່.

ເງິນກູ້ຢືມທີ່ບໍ່ແມ່ນການກູ້ຢືມ ແມ່ນບາງຄັ້ງສະເຫນີໃຫ້, ຊຶ່ງປ້ອງກັນບໍ່ໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຢືມໄປຫຼັງຈາກສິນຊັບອື່ນຂອງຜູ້ກູ້ຢືມໃນກໍລະນີທີ່ມີການຂາດດຸນ. ຄວາມປອດໄພຂອງຜູ້ໃຫ້ກູ້ຢືມໃນການກູ້ຢືມແມ່ນຈໍາກັດຕໍ່ມູນຄ່າຊັບສິນ.

ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຜູ້ໃຫ້ກູ້ບາງຄົນກໍ່ເລີ່ມຕ້ອງການທີ່ຈະຮັບຜິດຊອບໃນກໍລະນີທີ່ຄ່າເຊົ່າທີ່ໄດ້ຮັບຈາກຊັບສິນທີ່ບໍ່ໄດ້ຖືກນໍາໃຊ້ເພື່ອຈ່າຍຄືນເງິນກູ້ແຕ່ແທນທີ່ຈະຖືກໂອນສໍາລັບການສ້ອມແປງ, ບາງຄັ້ງຜູ້ຊື້ແຕ່ລະບຸກຄົນ, ຕ້ອງຮັບປະກັນໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຢືມຕໍ່ບັນຫາດ້ານສິ່ງແວດລ້ອມໃນອະນາຄົດ. ນັກລົງທຶນຖືກແນະນໍາໃຫ້ກວດສອບຢ່າງໃກ້ຊິດເອກະສານກູ້ຢືມແລະ PPM ເພື່ອຫຼີກເວັ້ນຄວາມເປັນໄປໄດ້ຂອງການລົງທຶນໃນໄລຍະຕົ້ນຂອງພວກເຂົາ.

ໃນເວລາດໍາເນີນການກ່ຽວກັບຄວາມດຸຫມັ່ນຂອງໂຄງການ TIC, ນັກລົງທຶນຄວນລະມັດລະວັງໃນການສົມທຽບໂຄງສ້າງແລະຄວາມສອດຄ່ອງກັບ 15 Rev. Proc. ຄໍາແນະນໍາ. ທຸລະກໍາທີ່ຫລຸດລົງຢ່າງຫຼວງຫຼາຍອາດຈະເຮັດໃຫ້ IRS ບໍ່ອະນຸຍາດໃຫ້ມັນເຮັດໃຫ້ນັກລົງທຶນເສຍພາສີໃນອະນາຄົດ.

ການສະເຫນີແມ່ນມີໂຄງການທີ່ມີເອກະສານທີ່ໄດ້ເຊັນໂດຍເຈົ້າຂອງແຕ່ລະຄົນ, ໃຫ້ຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນທີ່ມີອໍານາດໃນການຄຸ້ມຄອງການຄຸ້ມຄອງລາຍວັນຂອງຊັບສິນ. ອາດຈະມີການໃຫ້ເຊົ່າຫຼັກຫຼືຂໍ້ຕົກລົງການຄຸ້ມຄອງທີ່ມີຄວາມແຕກຕ່າງໃນການເຊົ່າແລະການເກັບກູ້ເງິນທຶນທີ່ຖືກເກັບກໍາໄປຫາເຈົ້າຂອງເຈົ້າຂອງ TIC.

ການສະເຫນີອາດຈະມີຜູ້ເຊົ່າຢູ່ໃນສັນຍາທົ່ວໄປເຊິ່ງອະທິບາຍເຖິງຄວາມສໍາພັນລະຫວ່າງຜູ້ລົງທຶນສ່ວນບຸກຄົນແລະເຈົ້າຂອງຮ່ວມກັນຂອງ TIC ອື່ນໆ. TIC ອາດຈະຖືກສ້າງຂຶ້ນເປັນອົງການຈຸດປະສົງພິເສດ (SPE) ບ່ອນທີ່ບໍ່ມີບຸກຄົນທີ່ຖືກລະບຸໄວ້ເປັນເຈົ້າຂອງ. ພາຍໃຕ້ SPE, ບໍລິສັດຮັບຜິດຊອບຈໍາກັດການຊື້ແລະເປັນເຈົ້າຂອງຄວາມສົນໃຈຂອງ TIC. ໂຄງປະກອບການນີ້ໃຫ້ການປົກປ້ອງຄວາມຮັບຜິດຊອບພິເສດສໍາລັບເຈົ້າຂອງແລະຜູ້ໃຫ້ກູ້. ໂດຍປົກກະຕິຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນ TIC ຈະບໍ່ຮັບຜິດຊອບໃນການຄຸ້ມຄອງການລົງທຶນແລະການຄຸ້ມຄອງແບບເອກະລາດຕ້ອງໄດ້ຮັບການຈ້າງງານ.

ແມ່ນຜູ້ເຊົ່າຢູ່ໃນຕະຫລາດຫລັກຊັບຫລືທີ່ດິນ?

ຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນສ່ວນໃຫຍ່ປະຕິບັດການລົງທຶນ TIC ເປັນ ຫຼັກຊັບ ເນື່ອງຈາກພວກເຂົາຕອບສະຫນອງຄໍານິຍາມຂອງການຮັກສາຄວາມປອດໄພຢູ່ໃນລັດທີ່ຊັບສິນຫລືຢູ່ໃນປະເທດຕ່າງໆທີ່ຜູ້ໃຫ້ທຶນສະເຫນີຂາຍມັນ. ນີ້ຫມາຍຄວາມວ່າຫມາຍຄວາມວ່າຜູ້ຂາຍຫຼັກຊັບທີ່ໄດ້ຮັບໃບອະນຸຍາດເທົ່ານັ້ນສາມາດນໍາສະເຫນີການລົງທຶນເຫຼົ່ານີ້ກັບການຄວບຄຸມຂອງ SEC . ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຜົນປະໂຫຍດທັງຫມົດຂອງ TIC, ລວມທັງຫຼັກຊັບທີ່ມີຫຼັກຊັບ, ແມ່ນຖືກສົ່ງໂດຍການກະທໍາແລະລັດສ່ວນໃຫຍ່ຈັດປະເພດໃຫ້ເປັນອະສັງຫາລິມະຊັບ.

ຄໍາຖາມກ່ຽວກັບວ່າການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະຊັບເປັນຄວາມປອດໄພສາມາດສັບຊ້ອນແລະບັນຫາກໍ່ໃຫ້ເກີດຄວາມຢ້ານກົວຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ.

ໃນຂະນະທີ່ການຊື້ດອກເບ້ຍ TIC ເປັນການຊື້ຂາຍອະສັງຫາລິມະຊັບສໍາລັບຈຸດປະສົງ 1031, ສ່ວນຫຼາຍແມ່ນຂາຍຫຼັກຊັບ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ມັນບໍ່ແປກໃຈວ່າຜູ້ສະຫນັບສະຫນູນບາງຄົນຍັງສືບຕໍ່ຂາຍຜົນປະໂຫຍດຂອງ TIC ເປັນອະສັງຫາລິມະຊັບແລະບໍ່ໄດ້ຂາຍໃຫ້ພວກເຂົາເປັນຫຼັກຊັບ.

ນັບຕັ້ງແຕ່ເຈົ້າຂອງທຸລະກິດອະສັງຫາລິມະຊັບມັກຈະມີສ່ວນຮ່ວມໃນການຂາຍຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍົກເລີກ, ການສະເຫນີຂາຍ TIC ໃນຕະຫຼາດຜ່ານນາຍຈ້າງດຽວກັນນັ້ນເທົ່ານັ້ນທີ່ມີເຫດຜົນຍ້ອນວ່າພວກເຂົາຢູ່ໃນຖານະທີ່ຈະກໍານົດນັກລົງທຶນທີ່ຄາດຫວັງ. ຄວາມຂັດແຍ້ງຢູ່ໃນກົດລະບຽບຂອງ FINRA (Financial Regulatory Authority) ແລະຄະນະກໍາມະການຫຼັກຊັບແລະການແລກປ່ຽນຊຶ່ງຫ້າມຈ່າຍຄ່າທໍານຽມຫຼືຄ່າບໍລິການຕໍ່ຜູ້ທີ່ບໍ່ຖືໃບອະນຸຍາດຫຼັກຊັບ.

ນີ້ປະຕິບັດກົດລະບຽບອອກຈາກການຈ່າຍຄ່າທໍານຽມການສົ່ງຕໍ່ຫຼືຄ່າບໍລິການໃຫ້ແກ່ນາຍຈ້າງທີ່ດິນ. ມັນຫນ້າເສຍດາຍທີ່ກົດລະບຽບເຫຼົ່ານີ້, ເພື່ອປົກປ້ອງນັກລົງທຶນ, ບໍ່ໄດ້ຊຸກຍູ້ໃຫ້ຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະສັບນໍາສະເຫນີຂໍ້ໄດ້ປຽບຂອງການເຮັດທຸລະກໍາ TIC ໃຫ້ລູກຄ້າແລກປ່ຽນ 1031.

ຄວາມຕ້ອງການສໍາລັບຜູ້ເຊົ່າຢູ່ໃນທົ່ວໄປ 1031 ການແລກປ່ຽນຢ່າງແຂງແຮງ

ນັກລົງທຶນຄວນເບິ່ງ TIC ເປັນຊັບສິນທີ່ຈະຖືເປັນການລົງທຶນລະຫວ່າງກາງແລະໄລຍະຍາວ. ຖ້າສະພາບຄ່ອງແມ່ນມີຄວາມສໍາຄັນ, ຫຼັງຈາກນັ້ນທາງເລືອກທາງເລືອກຄວນໄດ້ຮັບການພິຈາລະນາ.

ຄວາມຕ້ອງການສໍາລັບຜູ້ເຊົ່າຢູ່ໃນຊັບສິນທົ່ວໄປມັກສືບຕໍ່ຂະຫຍາຍຕົວຕໍ່ປີຜ່ານມາ. ພຽງພໍທີ່ຈະເວົ້າວ່າຄວາມໄວຂອງຕະຫຼາດ TIC ແລະຂະບວນການແລກປ່ຽນ 1031 ສາມາດເຮັດໃຫ້ນັກລົງທຶນບໍ່ຄຸ້ນເຄີຍກັບ TIC ແຕ່ໂອກາດທີ່ຈະໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດແລະເງິນຝາກປະຢັດແມ່ນໃຫຍ່ຫຼວງ.

ຫຼັກຊັບທີ່ສະເຫນີໂດຍບໍລິສັດຫຼັກຊັບຄວນສະເຫນີໃຫ້ທ່ານມີຄໍາຖະແຫຼງທີ່ຄ້າຍຄືກັນດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້, ທີ່ທ່ານບໍ່ສາມາດອີງໃສ່:

ອຸປະກອນນີ້ບໍ່ແມ່ນການສະເຫນີຂາຍຫຼືການສະແຫວງຫາການຊື້ຄວາມປອດໄພໃດໆ. ຂໍ້ມູນແມ່ນສໍາລັບຈຸດປະສົງການປຶກສາຫາລືແລະຂໍ້ມູນເທົ່ານັ້ນ. ມັນບໍ່ມີຈຸດປະສົງເພື່ອທົດແທນຄໍາແນະນໍາດ້ານການວາງແຜນດ້ານກົດຫມາຍ, ກົດຫມາຍຫຼືການເງິນ. ລະຫັດພາສີທີ່ກ່ຽວຂ້ອງປະຕິບັດແລະກ່ຽວຂ້ອງກັບກົດຫມາຍລັດຖະບານກາງເທົ່ານັ້ນ. ລັດສ່ວນບຸກຄົນອາດມີລະຫັດພາສີເພີ່ມເຕີມຂອງຕົນເອງ. ກະລຸນາຕິດຕໍ່ກັບພາສີອາກອນທີ່ເຫມາະສົມແລະເປັນມືອາຊີບທາງກົດຫມາຍໃນລັດຂອງທ່ານ. ຂໍ້ມູນນີ້ແມ່ນມາຈາກແຫຼ່ງຂໍ້ມູນທີ່ເຊື່ອຖືໄດ້ແຕ່ຄວນຖືກນໍາໃຊ້ຮ່ວມກັບຄໍາແນະນໍາດ້ານວິຊາຊີບທີ່ສອດຄ່ອງກັບສະຖານະການສ່ວນບຸກຄົນຂອງທ່ານ.

ແກ້ໄຂໂດຍ Elizabeth Weintraub. ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.