ການສູນເສຍເຮືອນຢູ່ໃນເຮືອນພັກສ່ວນບຸກຄົນ

ການປ່ຽນເຮືອນຂອງທ່ານໃນການເຊົ່າອາດຈະອະນຸຍາດໃຫ້ມີການສູນເສຍພາສີ

ໂດຍ Julian Block, Attorney

ປະຊາຊົນສ່ວນຫຼາຍຈະບອກທ່ານວ່າການຂຽນການສູນເສຍທີ່ບ້ານໃນການຂາຍທີ່ຢູ່ອາໄສສ່ວນບຸກຄົນແມ່ນບໍ່ເປັນໄປໄດ້ຫຼືບໍ່ອະນຸຍາດ, ແຕ່ວ່າມັນຈະບໍ່ຖືກຕ້ອງ. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ລະຫັດພາສີຂອງ IRS ຫ້າມບໍ່ໃຫ້ມີການຫັກຄ່າທໍານຽມສໍາລັບການສູນເສຍໃນການຂາຍເຮືອນທີ່ຢູ່ອາໄສ. ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ມັນອະນຸຍາດໃຫ້ຍົກເວັ້ນຫຼາຍໆຂໍ້ສໍາລັບລາຍລັກອັກສອນຈາກການສູນເສຍທີ່ບ້ານຢູ່ໃນທີ່ພັກອາໄສສ່ວນຕົວ.

ຕົວຢ່າງເຊັ່ນກົດຫມາຍອະນຸຍາດໃຫ້ມີການຫັກຄ່າເສຍຫາຍຈາກການຂາຍທີ່ຢູ່ອາໄສສ່ວນບຸກຄົນທີ່ໄດ້ຖືກແປງເປັນຊັບສິນເຊົ່າ.

ແຕ່ມັນຈໍາກັດຈໍານວນເງິນທີ່ຂຽນອອກ. ບໍ່ມີການຕັດສໍາລັບການຫຼຸດລົງໃດໆໃນມູນຄ່າກ່ອນທີ່ທ່ານຈະເລີ່ມຕົ້ນທີ່ຈະເຊົ່າ.

ຈຸດເລີ່ມຕົ້ນແມ່ນຊັບສິນຂອງຊັບສິນ (1) ໃນເວລາທີ່ມີການປ່ຽນແປງຫຼື (2) ມູນຄ່າຕະຫລາດທີ່ເຫມາະສົມ ໃນເວລາທີ່ມີການປ່ຽນແປງ, ໃດກໍ່ຕາມທີ່ຕ່ໍາກວ່າ. ຫຼັງຈາກທີ່ທ່ານໄດ້ກໍານົດການຫຼຸດລົງຂອງ (1) ຫຼື (2), ໃຫ້ເພີ່ມຈໍານວນເງິນດັ່ງກ່າວເພື່ອສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນການປັບປຸງທຶນໄລຍະເວລາທີ່ເຊົ່າທີ່ຊ່ວຍເພີ່ມມູນຄ່າຂອງມັນ. ຕໍ່ໄປ, ລຶບລ້າງການຫັກຄ່າເຊົ່າໄລຍະເວລາສໍາລັບຄ່າເສື່ອມລາຄາ. ສິ່ງທີ່ທ່ານມາຮອດທີ່ສຸດແມ່ນພື້ນຖານທີ່ປັບປຸງຂອງຊັບສິນໃນເວລາທີ່ຂາຍ. ໃນເວລາທີ່ທ່ານຂາຍ, ຝາໃນການສູນເສຍການສູນເສຍຂອງທ່ານແມ່ນຈໍານວນເງິນໂດຍທີ່ເວລາໃນການຊື້ - ຂາຍແມ່ນສູງກວ່າລາຄາຂາຍ.

ໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບສົ້ມ, ພື້ນຖານປັບປຸງຂອງຊັບສິນໃນເວລາທີ່ຂາຍອາດຈະມີລາຄາຕໍ່າກ່ວາຕົ້ນທຶນຕົ້ນທຶນ. ຕາມກົດລະບຽບທົ່ວໄປ, ພື້ນຖານຈະເລີ່ມຕົ້ນເປັນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຕົ້ນສະບັບ, ລວມທັງ ຫນີ້ສິນທີ່ ຖືວ່າເປັນ ຈໍານອງ ທໍາອິດຫຼືສອງ, ບວກກັບການປັບຕົວຂຶ້ນຫຼືລົງ.

ປັບເພີ່ມຂຶ້ນເພື່ອສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນການໃຊ້ຈ່າຍສໍາລັບການຊໍາລະສະສາງຫຼື ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ ກ່ຽວຂ້ອງກັບການຊື້ເຊັ່ນຄ່າທໍານຽມທາງກົດຫມາຍແລະ / ຫຼືການປັບປຸງ. ປັບຫຼຸດລົງສໍາລັບຈໍານວນເງິນທີ່ໄດ້ຮັບຈາກການຂາຍກ່ອນວັນທີ 7 ເດືອນພຶດສະພາປີ 1997 ຂອງເຮືອນທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງກ່ອນທີ່ມີການຍົກເລີກພາສີ. ການດັດແປງທັງຫມົດຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນຕົ້ນສະບັບຂອງທ່ານຜົນໄດ້ຮັບໃນການປັບປຸງພື້ນຖານຂອງທ່ານ.

ຕົວຢ່າງ: ໃນປີ 2001, ທ່ານຊື້ທີ່ຢູ່ອາໃສສ່ວນບຸກຄົນຂອງທ່ານສໍາລັບ $ 200,000. ໃນປີ 2003, ທ່ານຍ້າຍອອກຈາກເຮືອນແລະເຊົ່າມັນ. ໃນເວລານັ້ນ, ທ່ານກໍານົດວ່າມູນຄ່າຕະຫຼາດຍຸຕິທໍາຂອງມັນແມ່ນ $ 180,000. ຫຼັງຈາກນັ້ນ, ທ່ານເອົາການຫັກຄ່າເສື່ອມລາຄາຂອງ $ 20,000 ແລະຂາຍຊັບສິນສໍາລັບ $ 150,000.

ທ່ານອາດຄິດວ່າການສູນເສຍຂອງທ່ານແມ່ນ $ 50,000 - ຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເດີມຂອງ $ 200,000 ແລະລາຄາຂາຍຂອງ $ 150,000. ແຕ່ IRS ໄດ້ຈໍາກັດການສູນເສຍຂອງທ່ານໃຫ້ພຽງແຕ່ $ 10,000 - ຈໍານວນເງິນໂດຍການປັບຖານ $ 160,000 ທີ່ໃຊ້ເວລາໃນການຊື້ - ຂາຍ (ມູນຄ່າຕະຫຼາດຍຸດຕິທໍາຂອງ $ 180,000 ໃນເວລາປ່ຽນແປງຄ່າເສື່ອມລາຄາໃນໄລຍະເວລາເຊົ່າ $ 20,000) ເກີນ 150,000 ໂດລາ ລາຄາ.

ເມື່ອໄລຍະເວລາເຊົ່າໄລຍະເວລາຫນ້ອຍກວ່າຫນຶ່ງປີ, IRS ອາດຈະຕໍ່ສູ້ກັບການສູນເສຍທີ່ບໍ່ຖືກອະນຸຍາດໃນເຫດຜົນທີ່ວ່າການປ່ຽນແປງຂອງຜູ້ຂາຍຂອງທີ່ຢູ່ອາໄສໃຫ້ເຊົ່າຊັບສິນແມ່ນຊົ່ວຄາວ, ບໍ່ແມ່ນຖາວອນ. ຄໍາແນະນໍາຂອງຕົນສໍາລັບຜູ້ຂາຍເຮືອນບອກວ່າ "ທ່ານບໍ່ໄດ້ປ່ຽນເຮືອນຂອງທ່ານໃຫ້ເຊົ່າຊັບສິນຖ້າຫາກທ່ານເຊົ່າເຮືອນຊົ່ວຄາວຂອງທ່ານກ່ອນທີ່ຈະຂາຍ." ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຄໍາແນະນໍາກ່ຽວກັບສິ່ງຊົ່ວຄາວແລະສິ່ງທີ່ຖາວອນແມ່ນບໍ່ມີຄໍາສັບສຸດທ້າຍ. ພວກເຂົາພຽງແຕ່ສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນຕໍາແຫນ່ງ IRS ຢ່າງເປັນທາງການກ່ຽວກັບບັນຫາແລະບໍ່ມີກົດຫມາຍຢູ່ໃນສານ.

ນອກຈາກນີ້, ອີງຕາມຂໍ້ແນະນໍາ, IRS ຈະພິຈາລະນາ ທີ່ພັກອາໄສສ່ວນບຸກຄົນທີ່ ໄດ້ຖືກແປງເປັນຊັບສິນເຊົ່າ "ຖ້າທ່ານເອົາເຮືອນຂອງທ່ານກັບ ຕົວແທນອະສັງຫາລິມະຊັບ ເພື່ອເຊົ່າຫຼືຂາຍແລະມັນຈະບໍ່ຖືກເຊົ່າ." ການແປພາສາ: ທ່ານຕ້ອງຈ່າຍຄ່າເຊົ່າເຮືອນກ່ອນທີ່ທ່ານຈະສາມາດຖອນຄ່າເສຍໄດ້. ຂໍ້ຈໍາກັດນີ້ໄດ້ຖືກຢືນຢັນໂດຍສານ.

ຖ້າມີຄວາມສົງໄສ, ຈົ່ງກວດສອບກັບນັກບັນຊີພາສີອາກອນຫຼື CPA ກ່ອນທີ່ຈະຮຽກຮ້ອງການສູນເສຍທີ່ຢູ່ອາໄສໃນທີ່ພັກອາໄສສ່ວນບຸກຄົນ. ນອກຈາກນັ້ນ, ກວດສອບກັບ IRS ເພື່ອໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າທ່ານປະຕິບັດຕາມກົດຫມາຍອາກອນໃຫມ່, ເຊິ່ງມີການປ່ຽນແປງທຸກໆປີ. ອາກອນຊັບສິນຢູ່ໃນບາງປະເທດເຊັ່ນແຄລິຟໍເນຍແມ່ນຈໍາກັດໃນການຕັດຈໍານວນສູງສຸດຂອງ $ 10,000 ພາຍໃຕ້ກົດຫມາຍພາສີຂອງ Trump's 2018.

Julian Block ເປັນຊ່ຽວຊານດ້ານພາສີຈາກ Larchmont, New York.

ແກ້ໄຂໂດຍ Elizabeth Weintraub, ຜູ້ຊື້ຊື້ເຮືອນແບບຜູ້ຊ່ຽວຊານ.

ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.