ການສະເຫນີຂາຍແຫຼ່ງ Sharp ໃນການສະເຫນີຊື້ສາມາດ backfire
ທ່ານຮູ້ຈັກຜູ້ທີ່ຮັກແທ້ໆ, ລວມທັງເງື່ອນໄຂ escalation ໃນການ ສະເຫນີຊື້ບໍ ? ຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບ. ຕົວແທນຂອງຜູ້ຊື້ສ່ວນໃຫຍ່ເບິ່ງຄືວ່າມີຄວາມກັງວົນກ່ຽວກັບການປະຕິບັດນີ້. ແຕ່ຕົວແທນບໍ່ໄດ້ຮັບໂທດຍ້ອນຄວາມສົນໃຈໃນເງື່ອນໄຂ escalation ເນື່ອງຈາກວ່າມັນມັກຜູ້ຊື້ເຮືອນເອງທີ່ນໍາມັນຂຶ້ນໂດຍສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າເງື່ອນໄຂ escalation, ທີ່ເອີ້ນວ່າ bid bid, ອາດຈະເປັນຄວາມຄິດທີ່ດີ.
Clause Escalation ແມ່ນຫຍັງ?
ຂໍ້ຍົກເວັ້ນແມ່ນໄດ້ຖືກນໍາໃຊ້ໂດຍສະເພາະໃນ ສະ ຖານະການທີ່ ສະເຫນີ ຫຼາຍຢ່າງ.
ມັນແມ່ນຄໍາສັບຄ້າຍຄືກັບຄໍາເວົ້າທີ່ວ່າ: ການສະເຫນີລາຄາແຫຼມ. ມັນຖືກນໍາໃຊ້ເພື່ອພະຍາຍາມຫລີກລ່ຽງການແຂ່ງຂັນທັງຫມົດໃນຂະບວນການປະມູນທີ່ມີການແຂ່ງຂັນ. ໃນເບື້ອງຕົ້ນ, ມັນບອກວ່າຜູ້ຊື້ຈະຈ່າຍເງິນ X, ຊຶ່ງອາດຈະເປັນຈໍານວນໃດໆທີ່ຢູ່ລະຫວ່າງ $ 100 ຫາຫຼາຍຮ້ອຍພັນ, ຂ້າງເທິງແລະນອກເຫນືອຈາກການສະເຫນີທີ່ສູງທີ່ສຸດທີ່ຜູ້ຂາຍໄດ້ຮັບ, ແລະໂດຍປົກກະຕິມັນມີຝາປິດເພດານ.
ຂໍ້ກໍານົດຂອງເງື່ອນໄຂ escalation ແບບປົກກະຕິອາດຈະອ່ານດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້: ຜູ້ຊື້ຕົກລົງຈ່າຍເງິນ $ 1,000 ຫຼາຍກ່ວາຂໍ້ສະເຫນີທີ່ສູງທີ່ສຸດທີ່ຜູ້ຂາຍໄດ້ຮັບ, ບໍ່ເກີນ $ 315,000. ຜູ້ຊື້ອາດຈະຕ້ອງການໃຊ້ຂໍ້ນີ້ໃນຄໍາສັ່ງຊື້ຖ້າຫາກວ່າມັນເບິ່ງຄືວ່າຜູ້ຊື້ອື່ນອາດຈະຍົກສູງລາຄາຂ້າງເທິງລາຄາທີ່ລະບຸໄວ້.
ບອກວ່າຊັບສົມບັດດັ່ງກ່າວມີຢູ່ $ 295,000. ມັນມີລະຄັງທັງຫມົດແລະ whistles ຄວາມຕ້ອງການຂອງຜູ້ຊື້, ແລະຕັ້ງຢູ່ໃນບ້ານທີ່ມີຄວາມຕ້ອງການທີ່ສຸດໃນ cul-de-sac ງຽບ. ບາງຄັ້ງ, ຕົວແທນລາຍການຈະແນະນໍາໃຫ້ຜູ້ຊື້ວ່າການສະເຫນີທັງຫມົດຈະຖືກນໍາສະເຫນີໃນມື້ທີ່ແນ່ນອນໃນເວລາໃດຫນຶ່ງແລະອາດເປັນຂໍ້ຄຶດທີ່ທໍາອິດທີ່ຜູ້ຂາຍຄາດວ່າຈະໄດ້ຮັບຫຼາຍກວ່າຫນຶ່ງຂໍ້ສະເຫນີ.
ໃນຕົວຢ່າງ hypothetical ຂອງຕະຫຼາດຜູ້ຂາຍ ຮ້ອນແລະເຮືອນທີ່ສວຍງາມທີ່ລະບຸຢູ່ $ 295,000, ຜູ້ຂາຍຈະໄດ້ຮັບການສະເຫນີເຊັ່ນ:
- $ 290,000 (ເນື່ອງຈາກວ່າມີສະເຫມີຜູ້ທີ່ເຊື່ອວ່າບໍ່ມີໃຜຈະສະເຫນີລາຄາ.)
- $ 295,000
- $ 305,000
- $ 310,000
ຖ້າຜູ້ຊື້ທີສີ່ສົ່ງຂໍ້ສະເຫນີທີ່ມີເງື່ອນໄຂເພີ່ມຂື້ນຕາມທີ່ໄດ້ລະບຸໄວ້ຂ້າງເທິງ, ມັນຈະຫມາຍຄວາມວ່າຜູ້ຊື້ຈະຍອມຈ່າຍໃຫ້ຜູ້ຂາຍ $ 311,000.
ຜູ້ຊື້ດີໃຈເພາະວ່າລາຄາແມ່ນ $ 4,000 ພາຍໃຕ້ລາຄາສູງສຸດທີ່ຜູ້ຊື້ຢາກຈ່າຍແລະຜູ້ຂາຍໄດ້ຮັບການສະເຫນີທີ່ສູງທີ່ສຸດ. ມັນທັງຫມົດເບິ່ງຄືວ່າດີແລະດີ, ແຕ່ແມ່ນບໍ?
ຜົນກະທົບຕໍ່ Clause Escalation
ຈາກຈຸດຂາຍຂອງຜູ້ຂາຍ, ເງື່ອນໄຂ escalation ອາດຈະບໍ່ເປັນທາງເລືອກທີ່ດີທີ່ສຸດສໍາລັບຜູ້ຂາຍ. ການຍອມຮັບຂໍ້ສະເຫນີທີ່ມີເງື່ອນໄຂ escalation ຫມາຍຄວາມວ່າຜູ້ຂາຍບໍ່ສາມາດອອກຄໍາຮ້ອງສະຫມັກຈໍານວນຫລາຍເພື່ອໃຫ້ຜູ້ອື່ນແລະຍັງສືບຕໍ່ເຈລະຈາ. ໃນຕົວຢ່າງຂ້າງເທິງ, ຜູ້ຊື້ເອົາເງິນອອກຈາກໂຕະ. ຜູ້ຂາຍສູນເສຍ $ 4,000.
ນັ້ນແມ່ນອີງໃສ່ວ່າລາຄາສູງສຸດຂອງຜູ້ຊື້ແມ່ນ $ 315,000. ມັນອາດຈະສູງຂຶ້ນ, ແຕ່ຜູ້ຂາຍທີ່ຍອມຮັບສັນຍາກັບເງື່ອນໄຂ escalation ຈະບໍ່ຮູ້ວ່າຜູ້ຊື້ຈະມີລາຄາສູງເທົ່າໃດ.
ຍິ່ງໄປກວ່ານັ້ນ, ໃນປະເພດຂອງສະຖານະການຫຼາຍສະເຫນີ, ມັນອາດຈະເປັນຄວາມສົນໃຈທີ່ດີທີ່ສຸດຂອງຜູ້ຂາຍໃນການອອກຄໍາສະເຫນີຊື້. ໃນບາງປະເທດເຊັ່ນແຄລິຟໍເນຍ, ຜູ້ຂາຍສາມາດສະເຫນີການສະເຫນີຄໍາຕອບທີ່ແຕກຕ່າງກັນສໍາລັບຜູ້ຊື້ແຕ່ລະຄົນ, ຖ້າຜູ້ຂາຍດັ່ງກ່າວມີຄວາມປາຖະຫນາ, ຫຼືພຽງແຕ່ຫນຶ່ງຫຼືສອງຜູ້ຊື້. (ພວກເຮົາກ່າວເຖິງຄາລີຟໍເນຍເນື່ອງຈາກວ່າລັດມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະນໍາພາປະເທດຊາດ). ຜູ້ຂາຍໂດຍທົ່ວໄປມີຫຼາຍທາງເລືອກທີ່ມີຢູ່ໃນສະຖານະການສະເຫນີຂາຍຫຼາຍຄັ້ງ. ການສະເຫນີທີ່ໃຫ້ຄໍາປຶກສາແຕ່ລະຄົນອາດຈະຖືກພິຈາລະນາແລະວິເຄາະແຍກຕ່າງຫາກ.
ເວົ້າວ່າ, ຕົວຢ່າງ, ວ່າຜູ້ຂາຍຕັດສິນວ່າຄວາມຕ້ອງການຂອງຕະຫຼາດແມ່ນມີຄວາມເຂັ້ມແຂງສໍາລັບເຮືອນທີ່ຜູ້ຂາຍອາດຈະເລືອກທີ່ຈະບໍ່ນໍາເອົາການສະເຫນີຊື້ໃດໆຫຼືຕ້ານການສະເຫນີໃດໆ. ນັ້ນກໍ່ແມ່ນຄວາມເປັນໄປໄດ້. ໃນສະຖານະການນີ້, ຜູ້ຂາຍສາມາດປ່ຽນແປງລາຄາຂາຍຂອງເຮືອນໄດ້, ເວົ້າວ່າ, $ 315,000, ແລະເລີ່ມການປະມູນອີກເທື່ອຫນຶ່ງ. ແນວໃດກໍ່ຕາມ, ບັນຫາທີ່ເກີດຂື້ນກັບສະຖານະການນີ້ແມ່ນອາດຈະບໍ່ມີການຈັບຕົວທັນທີທັນໃດຫລື ມື້ທີ່ຕະຫຼາດ ສາມາດຍືດຍາວຂຶ້ນ, ແລະມັນກໍ່ແມ່ນຄວາມສ່ຽງຕໍ່ເວລາທີ່ຜູ້ຂາຍຍົກລາຄາ. ຍັງ, ມັນອາດຈະເປັນການແກ້ໄຂທີ່ມີຊີວິດ, ແລະຫນຶ່ງແມ່ນຕົກເປັນມູນຄ່າການພິຈາລະນາແທນທີ່ຈະຍອມຮັບການສັນຍາທີ່ເພີ່ມຂື້ນສັນຍາ.
ເປັນຫຍັງພວກຜູ້ຊື້ກະທົບຕໍ່ກົດເກນ escalation
ບໍ່ແມ່ນຜູ້ຊື້ເຮືອນທຸກຄົນມີຄວາມສົງໃສແລະຄວາມກົດດັນທີ່ມາພ້ອມກັບອານາເຂດຂອງການເຈລະຈາ ຊື້ເຮືອນ .
ຜູ້ຊື້ຍັງມີຄວາມກັງວົນກ່ຽວກັບການແຂ່ງຂັນ, ແລະບາງຄົນປະຕິເສດທີ່ຈະສົ່ງຂໍ້ສະເຫນີໃນສະຖານະການຫຼາຍສະເຫນີ. ໂດຍນໍາສະເຫນີເງື່ອນໄຂ escalation, ມັນສາມາດເພີ່ມໂອກາດຂອງຜູ້ຊື້ໃຫ້ມີການຍອມຮັບແລະມັນກໍານົດພາລາມິເຕີທີ່ກໍານົດເຂດສະດວກສະບາຍຂອງຜູ້ຊື້.
ບໍ່ວ່າຈະເປັນເງື່ອນໄຂທີ່ວ່າ "ກົດຫມາຍ" ໃນທຸກລັດແມ່ນຂຶ້ນກັບການຕີຄວາມຫມາຍທາງດ້ານກົດຫມາຍ. ວ່າບໍ່ໄດ້ຢຸດຕົວແທນທີ່ຈະແນະນໍາມັນຫຼືຜູ້ຊື້ຈາກການຢາກເຮັດມັນ. ສໍາລັບຈຸດປະສົງປະຕິບັດທັງຫມົດ, ເຖິງແມ່ນວ່າ, ມັນອາດຈະເບິ່ງຄືວ່າງ່າຍສໍາລັບຜູ້ຊື້ພຽງແຕ່ເຮັດໃຫ້ການສະເຫນີສູງສຸດແລະດີທີ່ສຸດແລະເຮັດໃຫ້ມັນມີ.
ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.