ເຮືອນຂອງທ່ານຫຼາຍປານໃດ? ທ່ານເປັນເຈົ້າຂອງແທ້ບໍ?
ເອົາອີກທາງຫນຶ່ງ; ອັດຕາສ່ວນ LTV ບອກທ່ານກ່ຽວກັບຊັບສົມບັດທີ່ເຈົ້າເປັນເຈົ້າຂອງແທ້ໆເມື່ອທຽບກັບຈໍານວນເງິນທີ່ເຈົ້າມີ. ອັດຕາສ່ວນແມ່ນໃຊ້ໃນຫລາຍປະເພດຂອງເງິນກູ້, ລວມທັງເງິນກູ້ຢືມເຮືອນແລະເງິນກູ້ຢືມ (ທັງການຊື້ແລະການປັບປຸງ).
ວິທີການຄິດໄລ່
ເພື່ອຄິດໄລ່ອັດຕາສ່ວນ LTV, ແບ່ງຈໍານວນເງິນກູ້ຢືມເປັນມູນຄ່າຊັບສິນທັງຫມົດທີ່ໄດ້ຮັບການກູ້ຢືມ.
ຕົວຢ່າງ: ສົມມຸດວ່າທ່ານຕ້ອງການຊື້ເຮືອນທີ່ມີມູນຄ່າ $ 100,000. ທ່ານມີ $ 20,000 ສໍາລັບການຈ່າຍເງິນລົງ , ດັ່ງນັ້ນທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງໄດ້ກູ້ຢືມເງິນ $ 80,000.
ອັດຕາສ່ວນ LTV ຂອງທ່ານຈະ 80 ເປີເຊັນຍ້ອນວ່າເງິນໂດລາຂອງເງິນກູ້ແມ່ນ 80% ຂອງມູນຄ່າຂອງເຮືອນ. $ 80,000 ແບ່ງອອກໂດຍ $ 100,000 ເທົ່າກັບ 0.80 (ເຊິ່ງແມ່ນຄືກັນກັບ 80 ສ່ວນຮ້ອຍ - ເບິ່ງ ວິທີການອັດຕາສ່ວນແລະອັດຕາສ່ວນທີ່ກ່ຽວຂ້ອງ ).
ຄິດໄລ່ອັດຕາສ່ວນ LTV ໂດຍການແບ່ງປັນມູນຄ່າສິນເຊື່ອໃນມູນຄ່າຊັບສິນ: 80,000 / 100,000 = 0.8.
ວິທີງ່າຍໆທີ່ຈະຄິດໄລ່ LTV ແມ່ນການໃຊ້ເຄື່ອງຄິດໄລ່ອຸປະກອນຂອງທ່ານຫຼືຄົ້ນຫາ Google ໂດຍໃຊ້ slash ("/") ສໍາລັບການແບ່ງ.
ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ, ການເຊື່ອມຕໍ່ຕໍ່ໄປນີ້ຈະ "ຄົ້ນຫາ" ສໍາລັບຄໍາຕອບ: 80,000 / 100,000, ຫຼືທ່ານສາມາດພິມໃສ່ໃນປ່ອງຊອກຫາໃດໆ (ລວມທັງ Bing ແລະ Yahoo).
ເປັນຫຍັງມັນຈຶ່ງເກີດຂຶ້ນ
ອັດຕາສ່ວນ LTV ຊ່ວຍໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ໃຫ້ປະເມີນຄວາມສ່ຽງ: ການໃຫ້ກູ້ຢືມຫຼາຍຂຶ້ນ, ຄວາມສ່ຽງຫຼາຍທີ່ພວກເຂົາກໍາລັງກິນ. ຄວາມສ່ຽງສູງສໍາລັບຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມຫມາຍຄວາມວ່າ:
- ມັນຍາກທີ່ຈະໄດ້ຮັບການອະນຸມັດສໍາລັບເງິນກູ້ຢືມ.
- ທ່ານອາດຕ້ອງຈ່າຍຫຼາຍ (ມີ ອັດຕາດອກເບ້ຍສູງກວ່າ ).
- ທ່ານອາດຈະຕ້ອງຈ່າຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເພີ່ມເຕີມເຊັ່ນການປະກັນໄພຈໍານອງ.
ຖ້າທ່ານກໍາລັງຄິດໄລ່ LTV, ທ່ານອາດຈະປະຕິບັດກັບການກູ້ຢືມທີ່ໄດ້ຮັບປະກັນໂດຍ ປະເພດສິນເຊື່ອບາງຊະນິດ . ຕົວຢ່າງ: ເມື່ອທ່ານຢືມເງິນເພື່ອຊື້ເຮືອນ, ເງິນກູ້ຈະຖືກຮັບປະກັນໂດຍ ການຕິດຕໍ່ກັບເຮືອນ . ຜູ້ໃຫ້ກູ້ສາມາດຄອບຄອງເຮືອນ ແລະຂາຍມັນໄດ້ໂດຍການຍຶດຊັບສິນ ຖ້າທ່ານບໍ່ຈ່າຍເງິນກູ້. ເຊັ່ນດຽວກັນສໍາລັບການກູ້ຢືມເງິນໂດຍອັດຕະໂນມັດ - ລົດຂອງທ່ານ ສາມາດໄດ້ຮັບການກັບຄືນມາ ຖ້າທ່ານຢຸດເຊົາການຊໍາລະເງິນ.
ຜູ້ໃຫ້ກູ້ບໍ່ຕ້ອງການຊັບສິນຂອງທ່ານ - ພວກເຂົາພຽງແຕ່ຕ້ອງການທີ່ຈະໄດ້ຮັບເງິນຂອງພວກເຂົາຢ່າງໄວວາ. ຖ້າພວກເຂົາມີພຽງແຕ່ຄິດໄລ່ມູນຄ່າເຖິງ 80% (ຫລືຫນ້ອຍ) ຂອງມູນຄ່າຊັບສິນ, ພວກເຂົາສາມາດຂາຍຊັບສິນທີ່ຫນ້ອຍກ່ວາເງິນໂດລາທີ່ສູງທີ່ສຸດເພື່ອກູ້ຄືນເງິນທຶນຂອງພວກເຂົາ. ມັນງ່າຍກວ່າການຖືເອົາການສະເຫນີທີ່ຍິ່ງໃຫຍ່.
ເຊັ່ນດຽວກັນ, ສິ່ງໃດກໍ່ຕາມທີ່ທ່ານຊື້ອາດຈະສູນເສຍມູນຄ່ານັບຕັ້ງແຕ່ທ່ານຊື້ມັນ, ດັ່ງນັ້ນການໃຫ້ເງິນໃຫ້ 100 ເປີເຊັນຫຼືຫຼາຍກວ່ານັ້ນເຮັດໃຫ້ຜູ້ກູ້ຢືມມີຄວາມສ່ຽງ.
ໃນທີ່ສຸດ, ເມື່ອທ່ານເອົາເງິນຂອງທ່ານເອງເຂົ້າໃນການຊື້, ທ່ານມັກຈະມີມູນຄ່າແລະຮັກສາເງິນ. ທ່ານໄດ້ຮັບຜິວຫນັງໃນເກມ, ສະນັ້ນທ່ານຈະບໍ່ຍ່າງໄປເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າທ່ານອອກຈາກທາງເລືອກ.
Good LTV Ratios
ອັດຕາສ່ວນ LTV ທີ່ດີສາມາດຊ່ວຍທ່ານໄດ້ຮັບການອະນຸມັດສໍາລັບການກູ້ຢືມເງິນບໍ?
ມັນຂຶ້ນກັບຄວາມຕ້ອງການຂອງຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມແລະປະເພດຂອງເງິນກູ້. ທ່ານມັກຈະມີໂຊກດີທີ່ ມີທຶນຫຼາຍຂຶ້ນລົງທຶນ (ຫຼືອັດຕາສ່ວນ LTV ຕໍ່າ).
ດ້ວຍເງິນກູ້ເຮືອນ, 80 ເປີເຊັນແມ່ນເລກ magic. ຖ້າທ່ານຢືມຫຼາຍກວ່າ 80% ຂອງມູນຄ່າຂອງເຮືອນ, ທ່ານຈະຕ້ອງໄດ້ຮັບການປະກັນໄພຈໍານອງສ່ວນຕົວ (PMI) ເພື່ອປົກປ້ອງຜູ້ໃຫ້ກູ້ຂອງທ່ານ. ນັ້ນແມ່ນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍພິເສດ, ແຕ່ທ່ານກໍ່ສາມາດ ຍົກເລີກການປະກັນໄພ ເມື່ອທ່ານໄດ້ຮັບເງິນກ່ວາ 80% LTV. ອີກປະການຫນຶ່ງທີ່ຫມາຍເຖິງ 97 ເປີເຊັນ. ຜູ້ໃຫ້ກູ້ບາງຄົນອະນຸຍາດໃຫ້ທ່ານຊື້ກັບ 3 ເປີເຊັນຫຼຸດລົງ ( ເງິນກູ້ຢືມ FHA ຕ້ອງໃຊ້ 3.5 ສ່ວນຮ້ອຍ) - ແຕ່ທ່ານຈະຈ່າຍເງິນປະກັນໄພຈໍານອງ, ເຊິ່ງອາດເປັນເວລາສໍາລັບການກູ້ຢືມເງິນຂອງທ່ານ.
ເງິນກູ້ຢືມໂດຍອັດຕະໂນມັດ, ອັດຕາສ່ວນ LTV ມັກຈະສູງຂຶ້ນ, ແຕ່ຜູ້ໃຫ້ກູ້ສາມາດກໍານົດຂອບເຂດ (ຫຼືສູງສຸດ) ແລະປ່ຽນອັດຕາຂອງທ່ານຂຶ້ນຢູ່ກັບອັດຕາສ່ວນສູງຂອງທ່ານ LTV. ໃນບາງກໍລະນີ, ທ່ານກໍ່ສາມາດຢືມເງິນໄດ້ຫຼາຍກວ່າ 100 ພັນລ້ານ LTV.
Underwater: ເມື່ອອັດຕາສ່ວນ LTV ສູງກວ່າ 100 ເປີເຊັນ, ເງິນກູ້ຢືມແມ່ນຫຼາຍກ່ວາມູນຄ່າຂອງສິນຊັບທີ່ໄດ້ຮັບການກູ້ຢືມເງິນ (ຫຼືທ່ານມີທຶນນິຍົມ). ມັນບໍ່ແມ່ນສະຖານະການທີ່ດີເພາະວ່າທ່ານຕ້ອງຂຽນເຊັກ (ຫຼືຈ່າຍ) ເພື່ອຂາຍຊັບສິນ - ທ່ານຈະບໍ່ໄດ້ຮັບເງິນຈາກການຈັດຊື້. ຫຼັງຈາກທີ່ມູນຄ່າເຮືອນຫຼຸດລົງໃນ ວິກິດການຫນີ້ສິນ , ເງິນກູ້ຢືມທີ່ຢູ່ພາຍໃຕ້ເຮືອນແມ່ນບັນຫາໃຫຍ່. ເງິນກູ້ຢືມລົດນ້ໍາໃຕ້ແມ່ນສະເຫມີໄປເປັນບັນຫາ. ຖ້າທ່ານກູ້ຢືມທີ່ມີລະດັບສູງ LTV, ໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າມີເຫດຜົນທີ່ດີສໍາລັບຄວາມສ່ຽງ.
ຈົ່ງຈື່: ທຶນຂອງທ່ານບໍ່ຈໍາເປັນຕ້ອງຢູ່ໃນຮູບແບບເງິນທີ່ທ່ານເອົາມາໃຫ້ໃນການຊື້ຂາຍ. ຖ້າທ່ານເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນ (ຫຼືສ່ວນຫນຶ່ງຂອງຊັບສິນ), ຄວາມເປັນເຈົ້າຂອງຂອງເຈົ້າຂອງຊັບສິນສາມາດຖືກນໍາໃຊ້ເປັນທຶນ, ແລະມູນຄ່າຂອງຄວາມສົນໃຈສາມາດປ່ຽນແປງໄດ້ຕາມເວລາ. ຕົວຢ່າງ: ເມື່ອທ່ານກູ້ຢືມກັບເຮືອນຂອງທ່ານໂດຍມີ ເງິນກູ້ຢືມໃນບ້ານ , ທ່ານກໍາລັງນໍາໃຊ້ມູນຄ່າຂອງເຮືອນຂອງທ່ານແລະ ເພີ່ມ ອັດຕາສ່ວນອັດຕາດອກເບ້ຍ LTV ຂອງທ່ານໃນເວລາທີ່ທ່ານໄດ້ຮັບເງິນກູ້. ຖ້າບ້ານຂອງທ່ານມີມູນຄ່າຍ້ອນລາຄາເຮືອນສູງຂຶ້ນ, LTV ຂອງທ່ານຈະຫຼຸດລົງ (ເຖິງແມ່ນວ່າທ່ານອາດຕ້ອງການການພິຈາລະນາເພື່ອພິສູດ). ເຊັ່ນດຽວກັນ, ຖ້າທ່ານກໍາລັງກູ້ຢືມເງິນເພື່ອສ້າງເຮືອນໃຫມ່, ທ່ານສາມາດ ນໍາໃຊ້ທີ່ດິນທີ່ທ່ານກໍາລັງກໍ່ສ້າງເປັນທຶນ ເພື່ອການກໍ່ສ້າງ.
Bigger Picture
ອັດຕາສ່ວນ LTV ແມ່ນມີຄວາມສໍາຄັນຫລາຍ. ແຕ່ພວກເຂົາເປັນສ່ວນຫນຶ່ງຂອງຮູບພາບທີ່ໃຫຍ່ກວ່າ, ເຊິ່ງປະກອບມີ:
- ຄະແນນສິນເຊື່ອຂອງທ່ານ (ດ້ວຍການປ່ອຍສິນເຊື່ອທີ່ດີມັນງ່າຍຕໍ່ການໄດ້ຮັບເງິນກູ້ຢືມ LTV ສູງ)
- ລາຍໄດ້ຂອງທ່ານມີເພື່ອເຮັດໃຫ້ການຈ່າຍເງິນເດືອນ
- ສິນຄ້າທີ່ທ່ານກໍາລັງຊື້ (ມັນເປັນເຮືອນທີ່ມີຮູບຮ່າງທີ່ດີຫຼືຫນ່ວຍບໍລິການ multifamily? ມັນເປັນລົດໃຫມ່ຫລືຖືກນໍາໃຊ້? ລົດຈັກຫຼື RV?)
ນອກເຫນືອໄປຈາກການປ່ອຍສິນເຊື່ອຂອງທ່ານ, ສິ່ງຫນຶ່ງທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດສໍາລັບຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມແມ່ນຫນີ້ສິນຂອງທ່ານກັບອັດຕາສ່ວນລາຍໄດ້. ນີ້ແມ່ນວິທີທີ່ໄວສໍາລັບພວກເຂົາທີ່ຈະຄິດໄລ່ວ່າຈະມີເງິນກູ້ຢືມໃຫມ່ທີ່ມີລາຄາແພງໄດ້ແນວໃດ - ທ່ານສາມາດໃຊ້ຈ່າຍໃນການຈ່າຍຄ່າປະຈໍາເດືອນເພີ່ມເຕີມຫລືບໍ່?