ຄໍາຖາມ: ພວກເຮົາຄວນເຮັດການຟື້ນຟູຫຼືການຂາຍສັ້ນຂອງ HARP ບໍ?
ຜູ້ອ່ານອະທິບາຍວ່າ: "ຜົວຂ້ອຍແລະຂ້ອຍກໍາລັງພະຍາຍາມຄົ້ນຫາວ່າພວກເຮົາຄວນຈະພະຍາຍາມຂາຍເຮືອນຂອງພວກເຮົາເປັນການຂາຍສັ້ນຫຼືວາງສາຍໃສ່ມັນແລະນໍາໃຊ້ໂຄງການ refinance ຂອງລັດຖະບານ. ຕົວແທນອະສັງຫາລິມະຊັບຂອງພວກເຮົາບອກພວກເຮົາໃຫ້ຂາຍ, ແຕ່ພວກເຮົາຢາກຄວາມຄິດຂອງການຫຼຸດຜ່ອນການຈ່າຍເງິນຈໍານອງຂອງພວກເຮົາ, ພວກເຮົາມີກໍາລັງເກືອບ 300,000 ໂດລາ, ແລະໃນຂະນະທີ່ມູນຄ່າເຮືອນຂອງພວກເຮົາປະມານ 165,000 ໂດລາ, ຜູ້ຈໍານອງຂອງພວກເຮົາເວົ້າວ່າພວກເຮົາສາມາດປະຫຍັດ $ 635 ຕໍ່ເດືອນຖ້າພວກເຮົາມີເງື່ອນໄຂສໍາລັບການປັບປຸງ HARP. ພວກເຮົາຄວນເຮັດການຟື້ນຟູຫຼືການ ຂາຍສັ້ນໆ HARP ບໍ? "
ຄໍາຕອບ: ບໍ່ວ່າຜູ້ເຊົ່າເຮືອນຄວນຂາຍສັ້ນກ່ວາການປັບປຸງ HARP ແມ່ນບໍ່ແມ່ນການຕັດແລະແຫ້ງ. ແນ່ນອນວ່າ, ໃນຫຼາຍໆກໍລະນີ, ເຫດຜົນທີ່ຈະບອກວ່າເຈົ້າຂອງບ້ານອາດຈະດີກວ່າໃນສອງປີຫຼັງຈາກການຂາຍສັ້ນກວ່າຫຼັງຈາກການປັບປຸງ HARP, ແຕ່ວ່າມີຫຼາຍສິ່ງທີ່ຕ້ອງພິຈາລະນາກ່ອນທີ່ຈະຕັດສິນໃຈນັ້ນ.
ຫນ້າທໍາອິດແລະສໍາຄັນແມ່ນວ່າທ່ານຈະມີຄຸນສົມບັດສໍາລັບໂຄງການໃດກໍ່ຕາມ. ທະນາຄານການຂາຍສັ້ນ ຈໍານວນຫຼາຍໄດ້ຫລຸດຜ່ອນຄວາມຕ້ອງການໃນການຂາຍສັ້ນແລະບໍ່ແມ່ນຜູ້ໃຫ້ກູ້ທຸກຄົນຕ້ອງການຄວາມຫຍຸ້ງຍາກທາງດ້ານການເງິນໂດຍສະເພາະໃນປີ 2012. ແຕ່ວ່າຖ້າທະນາຄານຂອງທ່ານຕ້ອງການຄວາມຫຍຸ້ງຍາກທາງດ້ານການເງິນແລະທ່ານບໍ່ສາມາດບັນທຶກຄວາມຫຍຸ້ງຍາກ, ຢູ່ທັງຫມົດ. ເຊິ່ງຈະເຮັດໃຫ້ຄໍາຖາມເປັນຈຸດມຸ່ງຫມາຍ, ແມ່ນບໍ?
ສະນັ້ນ, ສິ່ງທໍາອິດທີ່ຂ້າພະເຈົ້າແນະນໍາໃຫ້ທ່ານເຮັດແມ່ນເວົ້າລົມກັບຕົວແທນຂາຍສັ້ນເພື່ອຄິດວ່າທ່ານຈະມີເງື່ອນໄຂສໍາລັບການຂາຍສັ້ນ. ພິຈາລະນາໂຄງການ ຂາຍສັ້ນ ຂອງລັດຖະບານ HAFA ຖ້າຫາກວ່າການຂາຍສັ້ນປົກກະຕິແມ່ນຈໍາກັດເກີນໄປ.
ແຕ່ຖ້າທ່ານໄປເສັ້ນ HAFA, ໃຫ້ແນ່ໃຈວ່າທ່ານກໍ່ຕ້ອງການຂາຍສັ້ນກ່ອນທີ່ຈະຍື່ນໃບຄໍາຮ້ອງຂໍ HAFA. ຜູ້ໃຫ້ກູ້ບາງຄົນຈະບໍ່ອະນຸຍາດໃຫ້ທ່ານສາມາດຍື່ນຄໍາຮ້ອງຂໍຄືນໃຫມ່ອີກຄັ້ງຖ້າທ່ານຕ້ອງການປ່ຽນແປງຄວາມຄິດຂອງທ່ານຕາມການອະນຸມັດ.
ມັນເປັນສິ່ງສໍາຄັນທີ່ຈະສັງເກດວ່າທ່ານບໍ່ສາມາດເຮັດທັງສອງໄດ້. ທ່ານຕ້ອງເລືອກໂຄງການຫນຶ່ງ. ທັງ HARP Refinance ຫຼືການຂາຍສັ້ນ.
ມີເງື່ອນໄຂສໍາລັບ HARP Refinance
- ຈໍາກັດເງິນໃຫ້ Fannie Mae ແລະ Freddie Mac.
ໂຄງການ refinance HARP ໃຊ້ພຽງແຕ່ເງິນກູ້ຢືມທີ່ຈັດຂຶ້ນໂດຍ Fannie Mae ຫຼື Freddie Mac. ຖ້າເງິນກູ້ຂອງທ່ານບໍ່ແມ່ນ Fannie Mae ຫຼື Freddie Mac, ທ່ານຈະບໍ່ມີຄຸນສົມບັດ. ທ່ານສາມາດຄົ້ນຫາວ່າເງິນກູ້ຢືມຂອງທ່ານແມ່ນ Fannie Mae ຫຼື Freddie Mac ໂດຍການໄປຫາ Fannie Mae ເງິນກູ້ຫຼືຊອກຫາເງິນກູ້ຢືມ Freddie Mac. ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງຮູ້ຈໍານວນສີ່ເລກລະຫັດປະກັນສັງຄົມຂອງຜູ້ກູ້ຢືມຂັ້ນຕົ້ນ.
- ເງິນກູ້ຢືມເລີ່ມຕົ້ນ 1 ມິຖຸນາ 2009 ຫຼືກ່ອນຫນ້ານີ້.
ຖ້າທ່ານເອົາສິນເຊື່ອຈໍານອງໃນວັນທີ 2 ມິຖຸນາ 2009 ຫຼືຫຼັງຈາກນັ້ນ, ທ່ານອາດຈະບໍ່ມີຄຸນສົມບັດສໍາລັບການກູ້ຢືມເງິນ HARP. ມີຂໍ້ຍົກເວັ້ນບໍ່ມີໃນປັດຈຸບັນແຕ່ວ່າອາດຈະມີການປ່ຽນແປງ.
- ຫລາຍກວ່າ 80% LTV
ຖ້າເຮືອນຂອງທ່ານຢູ່ໃຕ້ນ້ໍາ, LTV ຂອງທ່ານ (ອັດຕາການ ກູ້ຢືມເງິນມູນຄ່າ ) ຈະເກີນ 80% ຂອງມູນຄ່າຕະຫຼາດ - ເນື່ອງຈາກມູນຄ່າຕະຫຼາດຕໍ່າກວ່າຍອດເງິນກູ້ຂອງທ່ານ. ຄົນສ່ວນໃຫຍ່ບໍ່ມີບັນຫາກັບປັດໃຈທີ່ມີຄຸນສົມບັດນີ້.
- ບໍ່ມີການຊໍາລະເງິນຊ້າ.
ເຖິງແມ່ນວ່າໂຄງການ Refinance HARP ອະນຸຍາດໃຫ້ມີການຊໍາລະຫນີ້ຊ້າໃນ 12 ເດືອນທີ່ຜ່ານມາ, ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຈໍານວນຫຼາຍຈະບໍ່ໄດ້ກູ້ຢືມເງິນໃຫ້ຜູ້ກູ້ຢືມຜູ້ທີ່ຖືກຕັດສິນລົງໂທດໂດຍບໍ່ຄໍານຶງເຖິງຄໍາແນະນໍາຂອງ HARP. ຂໍ້ກໍານົດເຫຼົ່ານີ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຢືມເພີ່ມເຕີມທີ່ອາດຈະແຕກຕ່າງຈາກສິ່ງທີ່ວາງອອກໃນໂຄງການແມ່ນເອີ້ນວ່າການ overlays.
- ທໍາອິດ HARP refinance.
ເວັ້ນເສຍແຕ່ກົດລະບຽບປ່ຽນແປງແລະມີຂໍ້ຍົກເວັ້ນຫນ້ອຍຫນຶ່ງ, ທ່ານສາມາດເຮັດໄດ້ພຽງແຕ່ການປັບປຸງ HARP ແລະ, ເມື່ອໄດ້ຮັບອະນຸຍາດ, ທ່ານບໍ່ສາມາດ refinance ຜ່ານ HARP ອີກເທື່ອຫນຶ່ງ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ຖ້າຫາກວ່າຫຼັງຈາກ HARP Refinance, ທ່ານມີບັນຫາໃນການເຮັດການຊໍາລະເງິນ, ທ່ານກໍ່ສາມາດນໍາໃຊ້ໄດ້ໃນເວລາຕໍ່ມາໃນການຂາຍສັ້ນ.
HARP Refinance Vs ຂາຍສັ້ນ
ການແນະນໍາການຂາຍສັ້ນໃນການຊື້ເຮືອນອື່ນຫຼັງຈາກຂາຍສັ້ນແມ່ນປົກກະຕິ 5 ປີສໍາລັບການກູ້ຢືມທົ່ວໄປແລະ 3 ປີສໍາລັບ ເງິນກູ້ຂອງ FHA . ໃຫ້ເວົ້າວ່າທ່ານໄດ້ຂາຍສັ້ນແລະແທນທີ່ຂາຍເຮືອນຂອງທ່ານ. ຂໍ້ບົກຜ່ອງໃນການຂາຍສັ້ນແມ່ນ:
- ທ່ານບໍ່ມີເຮືອນຂອງຕົນເອງ.
- ທ່ານຕ້ອງຍ້າຍໄປບ່ອນອື່ນແລະກາຍເປັນຜູ້ເຊົ່າເຮືອນ.
- ທ່ານອາດຈະຕ້ອງຍ້າຍອອກຈາກບ້ານຂອງທ່ານ.
- ທ່ານຈະສູນເສຍການຫັກພາສີຂອງທ່ານເພື່ອເປັນເຈົ້າຂອງເຮືອນ.
- ບໍ່ມີການຮັບປະກັນວ່າທ່ານຈະມີຄຸນສົມບັດໃນສາມປີເພື່ອຊື້ບ້ານອື່ນເພາະວ່າການປ່ຽນແປງສະຖານະການສ່ວນບຸກຄົນແລະກົດຫມາຍມີການປ່ຽນແປງ.
ຖ້າທ່ານເລືອກທາງເລືອກການປັບປຸງ HARP ໃຫມ່, ໃນ 2 ປີ, ທ່ານຈະໄດ້ບັນທຶກ $ 15,240 ($ 635 ຈ່າຍດອກເບ້ຍ x 24 ເດືອນ). ໃນ 3 ປີ, ທ່ານຈະໄດ້ປະຫຍັດຫຼາຍກວ່າ, $ 22,860. ມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງເຮືອນຂອງທ່ານຈະເພີ່ມຂຶ້ນເພື່ອເຮັດໃຫ້ຄວາມຈິງທີ່ທ່ານຍັງເປັນຫນີ້ກ່ຽວກັບ $ 300,000 ໃນເຮືອນທີ່ມີມູນຄ່າ $ 165,000?
ມັນອາດບໍ່ສໍາຄັນ. ເຫດຜົນທີ່ມັນອາດບໍ່ສໍາຄັນແມ່ນຍ້ອນວ່າທ່ານອາດຈະບໍ່ຢາກຂາຍ. ນີ້ຫມາຍຄວາມວ່າທ່ານຈະສືບຕໍ່ຈ່າຍຄ່າຢູ່ເຮືອນຈົນກ່ວາທ່ານໄດ້ຈ່າຍເງິນຈໍານອງຂອງ $ 300,000.
ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ໃນທ້າຍ 3 ປີ, ທ່ານອາດຈະມີຄຸນສົມບັດຊື້ເຮືອນອີກ. ຖ້າທ່ານເຊື່ອວ່າລາຄາເຮືອນຈະຍັງຄົງຄົງຢູ່ໃນໄລຍະເວລານີ້, ນີ້ຫມາຍຄວາມວ່າທ່ານຈະຊື້ເຮືອນເຊັ່ນດຽວກັນກັບເຮືອນທີ່ທ່ານຂາຍ, ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງມື້ນີ້ແມ່ນ $ 165,000. ເຖິງແມ່ນວ່າ ອັດຕາດອກເບ້ຍ ສອງເທົ່າ, ການຈ່າຍເງິນຂອງທ່ານຈະຍັງຕໍ່າກວ່າເງິນທີ່ທ່ານຈ່າຍໃນມື້ນີ້.
ແຕ່ສໍາລັບປະຊາຊົນບາງຄົນ, ມັນບໍ່ແມ່ນເຫດຜົນທາງດ້ານເຫດຜົນຫຼືທາງດ້ານການເງິນ. ແລະວ່າມັນບໍ່ຖືກຕ້ອງ, ແທ້ໆ. ປະຊາຊົນມັກຈະຊື້ອະສັງຫາລິມະສັບໃນຄວາມຮູ້ສຶກແລະພວກເຂົາຢູ່ໃນເຮືອນນັ້ນໂດຍອີງໃສ່ຄວາມຮູ້ສຶກ. ບໍ່ເຄີຍຮູ້ສຶກວ່າບໍ່ດີຖ້າທ່ານເລືອກເອົາການຈ່າຍຄືນເງິນ HARP ໃນໄລຍະສັ້ນ. ການຕັດສິນໃຈໃດກໍ່ຕາມທີ່ທ່ານເຮັດແມ່ນການຕັດສິນໃຈທີ່ຖືກຕ້ອງສໍາລັບທ່ານ.
ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.