ສິ່ງທີ່ທ່ານຕ້ອງການຮູ້ກ່ຽວກັບການຂາຍສັ້ນແລະການຄາດຄະເນ
ການຂາຍສັ້ນແລະ foreclosures ແມ່ນສອງປະເພດທີ່ແຕກຕ່າງກັນຂອງການເຮັດທຸລະກໍາທີ່ແບ່ງປັນຕົວກໍານົດທົ່ວໄປຂອງການເປັນຊັບສິນທີ່ທຸກທໍລະມານ, ທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບຜູ້ໃຫ້ກູ້ຈໍານອງ. (ພວກມັນບໍ່ແມ່ນຄໍາສັບທີ່ປ່ຽນແປງໄດ້ - ເຖິງແມ່ນວ່າຄົນສ່ວນໃຫຍ່ບໍ່ຮູ້ມັນ, ມີຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງສອງຄົນ)
ຜູ້ຊື້ເຮືອນຈໍານວນຫຼາຍເລີ່ມຄົ້ນຫາສໍາລັບການຂາຍສັ້ນແລະ foreclosures ໃນຄວາມຫວັງທີ່ພວກເຂົາສາມາດຊື້ບ້ານລາຄາຖືກ, ສໍາລັບຈຸດປະສົງການລົງທຶນຫຼືເພື່ອເປັນບ່ອນຢູ່ອາໃສ.
ພວກເຂົາເຊື່ອວ່າພວກເຂົາສາມາດປະຢັດເງິນຫຼາຍຫຼື ຊື້ເຮືອນໄດ້ ຫຼາຍກ່ວາມູນຄ່າຕະຫຼາດ.
ໃນເວລາທີ່ຜູ້ຊື້ໂທຫາຂ້າພະເຈົ້າເວົ້າວ່າພວກເຂົາຕ້ອງການ ຊື້ການຂາຍສັ້ນ ຫຼື foreclosure, ຂ້າພະເຈົ້າໃຫ້ພວກເຂົາກວດສອບຄວາມເປັນຈິງ. ຄວາມຈິງທີ່ວ່າພວກເຂົາອາດຈະບໍ່ປະຢັດເງິນໃດໆເພາະວ່າທະນາຄານມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະມີມູນຄ່າທັງການຂາຍສັ້ນແລະ foreclosures ທີ່ມີມູນຄ່າຕະຫຼາດ, ດ້ວຍຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນເງື່ອນໄຂຂອງຊັບສິນ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຍັງມີຂໍ້ຍົກເວັ້ນ, ແລະທຸກໆສະນັ້ນສະຖານະການກໍ່ຈະມີສິດພຽງແຕ່. ມັນເປັນຂໍ້ຍົກເວັ້ນຫຼາຍກ່ວາກົດລະບຽບ, ເຖິງແມ່ນວ່າ.
ເພື່ອເລີ່ມຕົ້ນ, ໃຫ້ກວດເບິ່ງຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງການຂາຍສັ້ນແລະການຂັດຂວາງ.
ລັກສະນະພື້ນຖານຂອງຊັບສິນຂາຍສັ້ນ
- ເຮືອນຂາຍສັ້ນ ແມ່ນເຮືອນທີ່ບໍ່ແມ່ນຂອງທະນາຄານ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ເພື່ອໃຫ້ການຂາຍປິດການຝາກປະຢັດ, ທະນາຄານຕ້ອງອະນຸມັດການຂາຍ.
- ຫົວຂໍ້ແມ່ນຍັງຢູ່ໃນຊື່ຂອງເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ແລະເຈົ້າຂອງມັກຈະອາໃສຢູ່ໃນຊັບສິນເພາະວ່າພວກເຂົາບໍ່ສາມາດໄປບ່ອນອື່ນ.
- ເຈົ້າຂອງບ້ານອາດຈະບໍ່ຢູ່ໃນ ການຈ່າຍເງິນຈໍານອງ ຂອງພວກເຂົາ; ການລ່ວງລະເມີດແມ່ນບໍ່ແມ່ນຄວາມຕ້ອງການ.
- ຕ້ອງມີ ຈົດຫມາຍສະແດງຄວາມຍາກລໍາບາກ ເປັນເອກະສານ. ຄວາມຫຍຸ້ງຍາກທີ່ອາດຈະປະກອບມີການສູນເສຍການຈ້າງງານຫຼືການເກສີຍນອາຍຸການບັງຄັບ, ມັນອາດຈະກ່ຽວຂ້ອງກັບສຸຂະພາບ, ຫຼືຜູ້ຂາຍອາດຈະໄດ້ຮັບການຢ່າຮ້າງຫລືກໍາລັງປະເຊີນການຄຸມຂັງ.
- ບາງຍອດຂາຍສັ້ນທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບການຈໍານອງທີ່ຖືກລົງນາມໂດຍຜູ້ຂາຍທີ່ໄດ້ເສຍຊີວິດ, ຫຼືເງິນກູ້ຢືມທີ່ສອງທີ່ຖືກຍົກເລີກໃນການລົ້ມລະລາຍແຕ່ບໍ່ເຄີຍປ່ອຍຕົວ.
- ເຖິງແມ່ນວ່າເຮືອນບໍ່ຈໍາເປັນຕ້ອງຢູ່ໃຕ້ນ້ໍາ, ສ່ວນຍອດຂາຍສ່ວນຫຼາຍແມ່ນການຈ່າຍຫນ້ອຍກວ່າຈໍານວນເຕັມທີ່ໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້. ຜູ້ຂາຍຍັງສາມາດມີ ເງີນສໍາລັບການຂາຍສັ້ນ ຖ້າຫາກວ່າທຶນບໍ່ພຽງພໍທີ່ຈະຈ່າຍຄ່າທັງຫມົດຂອງການຂາຍເຊັ່ນ: ຄ່າທໍານຽມແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການປິດ.
ຄຸນລັກສະນະພື້ນຖານຂອງຊັບສິນທີ່ຖືກຍົກເລີກ
- ການຂຸດຄົ້ນແມ່ນບ້ານເຮືອນທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງໂດຍຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມຫຼື - ຖ້າວ່າການຈໍານອງທີ່ໄດ້ຮັບປະກັນຫຼືຮັບປະກັນ - ໂດຍອົງການຂອງລັດຖະບານເຊັ່ນ Fannie Mae, Freddie Mac, ຫຼື HUD.
- ມີວິທີການຕ່າງໆທີ່ຜູ້ໃຫ້ກູ້ສາມາດໄດ້ຮັບຊື່ທີ່ເປັນຊັບສົມບັດຂອງການຍຶດຊັບ. ວິທີທີ່ພົບເລື້ອຍທີ່ສຸດແມ່ນການກັກຂັງຜູ້ເປັນເຈົ້າຂອງເຮືອນທີ່ບໍ່ໄດ້ຈ່າຍເງິນຈໍານອງຂອງພວກເຂົາ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ທະນາຄານໄດ້ຖືກອະນຸຍາດໃຫ້ຍົກເລີກສໍາລັບເຫດຜົນອື່ນໆ, ເຊັ່ນ: ຂັ້ນຕອນທີ່ສະເຫນີເມື່ອເຈົ້າຂອງເຮືອນຂາຍເຮືອນໃຫ້ບຸກຄົນອື່ນໂດຍບໍ່ຕ້ອງຈ່າຍເງິນກູ້. ການຂາຍຫົວເລື່ອງ ບໍ່ໄດ້ອະນຸຍາດໃຫ້. ທະນາຄານຍັງສາມາດຖືເອົາການຖືຮຸ້ນທີ່ເປັນຊັບສິນທີ່ຖືກຍຶດຄອງໄດ້ຜ່ານການດໍາເນີນການທີ່ຖືກປະຫານຊີວິດຫຼືການດໍາເນີນຄະດີຂອງສານ.
- ໃນເວລາທີ່ທະນາຄານເອົາຫົວຂໍ້ໃຫ້ເປັນຊັບສົມບັດທີ່ຖືກຍຶດຊັບ, ພວກເຂົາຖືກໄລ່ອອກຈາກບ່ອນຢູ່ອາໄສແລະຮັບປະກັນເຮືອນ. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ບໍລິສັດຄຸ້ມຄອງຊັບສິນຈະປິດນ້ໍາ, ແລະອາດຈະຕິດຕັ້ງປ່ອງຢ້ຽມແລະປະຕູແລະປ່ຽນ locks. ນີ້ແມ່ນເຫດຜົນທີ່ວ່າ foreclosures ມັກຈະເປັນຕາຢ້ານຢູ່ໃນບ້ານ.
ເງື່ອນໄຂຂອງການຄາດຄະເນແລະການຂາຍຂາຍສັ້ນ
ເກືອບທັງຫມົດການຂາຍສັ້ນແລະ foreclosure ແມ່ນຂາຍໃນສະຖານະການປະຈຸບັນ "ຄືກັນກັບ" ຂອງຕົນ.
ບາງທະນາຄານຈະລົງທຶນໃນການດັດແກ້ເຮືອນທີ່ຖືກຍຶດໄວ້ເພາະວ່າທະນາຄານຮູ້ວ່າພວກເຂົາສາມາດເພີ່ມກໍາໄລໄດ້ໂດຍການ rehabbing, ແຕ່ທະນາຄານຈໍານວນຫຼາຍຂາຍເຮືອນໃນສະພາບດຽວກັນທີ່ອາໄສກ່ອນຫນ້ານີ້ໄວ້, ແຕ່ຫນ້າເສຍດາຍ.
ບາງຄັ້ງກໍມີບາງເງື່ອນໄຂທີ່ຫຍຸ້ງຍາກທີ່ທະນາຄານຈະຊ່ວຍຫຼຸດຜ່ອນລາຄາສໍາລັບຄວາມຜິດພາດທີ່ສໍາຄັນ, ແຕ່ວ່າມັນແມ່ນຫາຍາກທີ່ສຸດ. ທ່ານອາດຈະຂໍຕົວຢ່າງເຊັ່ນການຫຼຸດຜ່ອນຫຼືການປ່ອຍສິນເຊື່ອເພື່ອທົດແທນເຕົາຫຼືເຕົາ, ແຕ່ຖ້າຕະຫຼາດຮ້ອນແລະຜູ້ຊື້ອື່ນອາດຈະຈ່າຍເງິນ, ທະນາຄານອາດຈະປະຕິເສດຄໍາຮ້ອງຂໍນັ້ນ.
ຄວາມແຕກຕ່າງທີ່ສໍາຄັນລະຫວ່າງເງື່ອນໄຂຂອງຊັບສົມບັດທີ່ຖືກກັກຂັງແລະເງື່ອນໄຂການຂາຍເຮືອນສັ້ນແມ່ນເງື່ອນໄຂຂອງການຍົກຍ້າຍທີ່ບໍ່ສາມາດຈະຮູ້ໄດ້. ເຮືອນທີ່ຖືກປິດລ້ອມເປັນເຮືອນອາດຈະຫວ່າງບໍ່ສໍາລັບເດືອນ, ເຖິງແມ່ນວ່າຫຼາຍປີ, ໃນເວລາທີ່ດິນຫຼືນ້ໍາອາດຈະເກີດຂື້ນ. ບາງຄັ້ງເຈົ້າຂອງບ້ານຂີ້ເຫຍື້ອຫຼືຫຼົ້ມເຫຼວໃນການຮັກສາມັນຢ່າງຖືກຕ້ອງເມື່ອເຮືອນຢູ່ໃນເຮືອນ. ໃນການປຽບທຽບ, ຜູ້ຂາຍຂາຍສັ້ນມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະດູແລບ້ານຂອງພວກເຂົາດີກວ່າ, ແລະພວກເຂົາສາມາດສະຫນອງການເປີດເຜີຍຕໍ່ຜູ້ຊື້.
ຄວາມແຕກຕ່າງອີກຢ່າງຫນຶ່ງແມ່ນຊັບສົມບັດຂອງ foreclosure ໂດຍທົ່ວໄປສາມາດປິດພາຍໃນ 30 ວັນ. ການຂາຍສັ້ນ, ເຊິ່ງຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການອະນຸມັດຈາກທະນາຄານ, ສາມາດໃຊ້ເວລາ 30 ມື້ຫາ 3 ເດືອນ, ໂດຍສະເລ່ຍ, ພຽງແຕ່ໄດ້ຮັບໃບ ອະນຸຍາດການຂາຍສັ້ນ , ແລະອີກ 30 ວັນເພື່ອປິດ, ດັ່ງນັ້ນສອງເທົ່າທີ່ສຸດ.
ບ່ອນທີ່ແລະວິທີການຊື້ການຄາດຄະເນ
ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າທະນາຄານຂະຫນາດນ້ອຍແລະທ້ອງຖິ່ນ, ມັນບໍ່ຫນ້າທີ່ຈະໃຫ້ເຮືອນທີ່ຖືກປະທັບຢູ່ເພື່ອຂາຍໃຫ້ປະຊາຊົນ. ທະນາຄານໂດຍປົກກະຕິການຈັດວາງຂອງ foreclosures ຂອງເຂົາເຈົ້າໃນ 5 ວິທີ. ໂດຍຍົກເວັ້ນວິທີການຂາຍຫຼາຍ, ສ່ວນຫຼາຍແມ່ນວິທີການຂາຍທະນາຄານຂອງພວກເຂົາຂາຍຮຸ້ນຂອງເຂົາເຈົ້າມີຜົນປະໂຫຍດຕໍ່ທະນາຄານ.
- ໃນການ ປະມູນຂອງຜູ້ຮັບ ຮາງ ວັນ ຫຼືການປະມູນຂອງເຈົ້າຫນ້າທີ່. ຂັ້ນຕອນນີ້ແມ່ນຂະບວນການປະມູນທີ່ຈະຈັດຂຶ້ນໃນຂັ້ນຕອນຂອງສານປະຊາຊົນຫຼືຫ້ອງການສາທາລະນະອື່ນໆ. ໂດຍສະເພາະການສະເຫນີຕ້ອງເປັນເງິນສົດແລະທະນາຄານກໍານົດລາຄາສະຫງວນຕ່ໍາສຸດ. ຖ້າມີການເຊື່ອມໂຍງທີ່ດີກວ່າ, ຜູ້ຊື້ຈະຮັບຜິດຊອບຕໍ່ການເຊື່ອມຕໍ່ເຫຼົ່ານັ້ນ. ຜູ້ຊື້ໃນການປະມູນມັກຈະບໍ່ເຮັດວຽກກັບຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບ.
- ໃນການຂາຍຫຼາຍເພື່ອນັກລົງທຶນເອກະຊົນ. ເຫຼົ່ານີ້ສາມາດເປັນເຮືອນທີ່ບໍ່ໄດ້ຖືກຂາຍຢູ່ໃນການປະມູນຫຼືເຮືອນທີ່ທະນາຄານບໍ່ເຄີຍປະກາດຂາຍ. ທະນາຄານຈະຫຸ້ມຫໍ່ເຮືອນເຫຼົ່ານີ້ຢູ່ໃນກຸ່ມແລະຂາຍແພກເກດທັງຫມົດໃຫ້ກັບຜູ້ຊື້ຫຼືບໍລິສັດລົງທຶນໃນລາຄາຜ່ອນຄາຍ.
- ຜ່ານບໍລິສັດປະມູນອອນໄລນ໌. ຈໍານວນຫຼາຍຂອງການ ປະມູນຊື້ເຮືອນອອນໄລນ໌ ຈັດວາງລາຄາທີ່ຢູ່ບ່ອນທີ່ເຮືອນຈະບໍ່ຂາຍຖ້າສະຫງວນບໍ່ໄດ້. ພວກເຂົາມັກຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຜູ້ຊື້ຈ່າຍເງິນໂບນັດເຊັ່ນ 5 ເປີເຊັນຕໍ່ລາຄາທີ່ສະເຫນີເປັນຄ່າທໍານຽມຕໍ່ບໍລິສັດການປະມູນ. ລາຄາຂາຍຕົ້ນສະບັບມັກຈະຕໍ່າກວ່າລາຄາທີ່ສະຫງວນໄວ້ແລະອາດຈະເປັນການຫລອກລວງ. ສ່ວນໃຫຍ່ຂອງເວັບໄຊທ໌ເຫຼົ່ານີ້ເຮັດໃຫ້ຕົວແທນຂອງຕົວທ່ານເອງເປັນຕົວແທນຂອງທ່ານ.
- ໂດຍລາຍຊື່ບ້ານດ້ວຍຕົວແທນ REO ແລະສະເຫນີຂາຍເຮືອນໃນ MLS. ຕົວແທນ REO ເຮັດວຽກກັບຜູ້ຈັດການຊັບສິນຂອງທະນາຄານແລະກຽມ BPO. ຕົວແທນປະເມີນສະພາບການ, ແລະອະນຸຍາດໃຫ້ມີການຫັກສໍາລັບເງື່ອນໄຂຂອງຕົນ, ສະນັ້ນເຮືອນແມ່ນພື້ນຖານທີ່ລະບຸໄວ້ໃນມູນຄ່າຕະຫຼາດ. ຕົວແທນຂອງທ່ານສາມາດເປັນຕົວແທນຂອງທ່ານ.
- ໂດຍການວາງເຮືອນເພື່ອຂາຍໃນເວັບໄຊທ໌ຂອງຕົນເອງແລະໃຫ້ຂໍ້ສະເຫນີເອເລັກໂຕຣນິກສົ່ງ. ນີ້ແມ່ນຫຼາຍທີ່ສຸດກັບຫນ່ວຍງານຂອງລັດຖະບານ. ທະນາຄານຈະຈ່າຍຕົວແທນຂອງທ່ານເພື່ອເປັນຕົວແທນໃຫ້ທ່ານ.
ບ່ອນໃດແລະວິທີການຊື້ຂາຍສັ້ນ
ຜູ້ຊື້ຫຼືນັກລົງທຶນບໍ່ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດໃຫ້ຊື້ຂາຍສັ້ນໂດຍກົງຈາກເຈົ້າຂອງເຮືອນ. ໃນຄວາມເປັນຈິງ, ການຂາຍສັ້ນຈໍານວນຫຼາຍຮຽກຮ້ອງໃຫ້ຜູ້ຊື້ທີ່ຈະເຊັນ ໃບອະນຸຍາດຄວາມຍາວຂອງແຂນ ທີ່ກ່າວວ່າບໍ່ມີຄວາມສໍາພັນລະຫວ່າງຜູ້ຂາຍແລະຜູ້ຊື້. ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ທະນາຄານປະຕິເສດການຂາຍສັ້ນເພາະວ່າຜູ້ຊື້ແມ່ນເພື່ອນບ້ານໃກ້ຄຽງ.
(ນອກຈາກນັ້ນ, ບາງຝ່າຍອາດຈະປະຕິບັດຕາມການປະຕິບັດນີ້ແລະພວກເຂົາປະຕິເສດຂໍ້ມູນນັ້ນຈາກທະນາຄານ, ພວກເຂົາອາດຈະເຊັນຊື່ຄວາມຍາວຂອງແຂນແຕ່ບໍ່ສະແດງຄວາມສໍາພັນກັບຜູ້ຂາຍ. ເຊິ່ງອະນຸຍາດໃຫ້ທະນາຄານຈະຍົກເລີກການປ່ອຍສິນເຊື່ອທີ່ສະເຫນີໃຫ້ຜູ້ຂາຍ.)
ທ່ານຄວນຈ້າງຕົວແທນອະສັງຫາລິມະສັບຂອງຕົວເອງເພື່ອເປັນຕົວແທນໃຫ້ທ່ານໃນເວລາຊື້ການຂາຍສັ້ນ. ຕົວແທນນັ້ນບໍ່ຄວນເປັນຕົວແທນລາຍການ. ທ່ານສົມຄວນທີ່ຈະເປັນຕົວແທນຂອງຕົນເອງ. ນອກຈາກນັ້ນ, ທະນາຄານມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະຫຼຸດຜ່ອນຄະນະກໍາມະການລົງທະບຽນຕົວແທນທີ່ປະຕິບັດຕົວແທນສອງຝ່າຍໃນການຂາຍສັ້ນ.
ຕົວແທນຂອງທ່ານຄວນຈະຕັດສິນໃຈວ່າທ່ານມີຫຼາຍໆທະນາຄານແລະທະນາຄານມີສ່ວນກ່ຽວຂ້ອງຢ່າງໃດເພື່ອໃຫ້ທ່ານກຽມພ້ອມສໍາລັບການລໍຖ້າການອະນຸມັດຂາຍສັ້ນ. ຕົວແທນຂອງທ່ານອາດຈະຕ້ອງການກວດສອບຜູ້ຂາຍທີ່ມີຄຸນສົມບັດສໍາລັບການຂາຍສັ້ນ. ເຖິງແມ່ນວ່າບໍ່ມີການຂາຍທຸກໆໄລຍະສັ້ນຕ້ອງມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃນການຂາຍ, ສ່ວນຫຼາຍແມ່ນເຮັດ.
ສຸດທ້າຍ, ຄໍາແນະນໍາ: ທະນາຄານອາດຈະນໍາສະເຫນີທ່ານດ້ວຍການສະເຫນີຊື້ແລະໃຫ້ລາຄາທີ່ສູງຂຶ້ນ. ຖ້າຊັບສິນຕ້ອງການການສ້ອມແປງ, ທ່ານອາດຈະປະສົບຜົນສໍາເລັດໃນການປິດລາຄາຂາຍທີ່ໄດ້ຮັບການຍອມຮັບຂອງທ່ານຖ້າທ່ານນໍາສະເຫນີທະນາຄານທີ່ມີການປະມານການປະເມີນແລະຮູບພາບຕ່າງໆ.
ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.