ເລື່ອງການຂາຍບໍ່ແມ່ນການສົມມຸດຂອງສິນເຊື່ອ
ສິ່ງທີ່ຊື້ແມ່ນຫຍັງ?
"ການຊື້ແມ່ນຂຶ້ນກັບ" ຫມາຍຄວາມວ່າການຊື້ເຮືອນທີ່ຕ້ອງການຈໍານອງທີ່ມີຢູ່ແລ້ວ.
ມັນຫມາຍຄວາມວ່າຜູ້ຂາຍບໍ່ໄດ້ຈ່າຍເງິນ ຈໍານອງທີ່ມີຢູ່ແລ້ວ ແລະຜູ້ຊື້ຈະໄດ້ຮັບການຊໍາລະເງິນ. ຍອດເງິນທີ່ບໍ່ໄດ້ຊໍາລະເງິນຂອງການຈໍານອງທີ່ມີຢູ່ແມ່ນຖືກຄິດໄລ່ເປັນສ່ວນຫນຶ່ງຂອງລາຄາຊື້ຂອງຜູ້ຊື້.
ເປັນຫຍັງຜູ້ຊື້ຊື້ເຮືອນທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງເພື່ອການຈໍານອງ?
ເຫດຜົນຕົ້ນຕໍສໍາລັບການຊື້ຕ້ອງແມ່ນເພື່ອເອົາຊະນະອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ມີຢູ່ຂອງຜູ້ຂາຍ. ຖ້າອັດຕາດອກເບ້ຍປະຈຸບັນຢູ່ທີ່ 7% ແລະຜູ້ຂາຍມີອັດຕາດອກເບ້ຍ 5%, ຄວາມແຕກຕ່າງທີ່ 2% ສາມາດເຮັດໃຫ້ມີຄວາມແຕກຕ່າງກັນຢ່າງຫຼວງຫຼາຍໃນການຈ່າຍເງິນເດືອນຂອງຜູ້ຊື້.
- ການຈໍານອງໃນລາຄາ 200,000 ໂດລາອັດຕາດອກເບ້ຍ 5% ແມ່ນຖືກຕັດຂາດທຶນໃນການຈ່າຍເງິນ $ 1,073.64 ຕໍ່ເດືອນ.
- ເງິນຈໍານອງ 200,000 ໂດລາໃນອັດຕາດອກເບ້ຍ 7% ແມ່ນຖືກຕັດຂາດທຶນໃນການຈ່າຍເງິນທີ່ຢູ່ທີ່ $ 1,330.60 ຕໍ່ເດືອນ.
- ເງິນຝາກປະຈໍາເດືອນຕໍ່ຜູ້ຊື້ພາຍໃຕ້ສະພາບການເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນ $ 256,96 ຫຼື $ 3,083.52 ຕໍ່ປີ.
ເຫດຜົນທີສອງ: ຜູ້ຊື້ໂດຍທົ່ວໄປບໍ່ມີເງື່ອນໄຂທີ່ຈະຊື້ເຮືອນໃນເວລາທີ່ນໍາໃຊ້ຕ້ອງການການເງິນຈົນກ່ວາຜູ້ຂາຍຕັດສິນໃຈດຶງລາຍງານການປ່ອຍສິນເຊື່ອຂອງຜູ້ຊື້.
ຖ້າຜູ້ຂາຍມີຄວາມພໍໃຈ, ເຖິງແມ່ນວ່າຜູ້ຊື້ທີ່ມີການ ປ່ອຍສິນເຊື່ອບໍ່ດີ ສາມາດຊື້ເຮືອນທີ່ຕ້ອງການ.
ສາມປະເພດຂອງ Subject To Options
ເລື່ອງການຂາຍບໍ່ຈໍາເປັນຕ້ອງມີ ການລົງທຶນຂອງເຈົ້າຂອງ ແຕ່ມັນກໍ່ສາມາດເຮັດໄດ້. ບໍ່ວ່າຜູ້ຂາຍດໍາເນີນການປະເພດໃດກໍ່ຕາມແມ່ນຂຶ້ນຢູ່ກັບວ່າຜູ້ຂາຍຫໍ່ເງິນຝາກປະຢັດແລະ / ຫຼືຈໍານວນການຈ່າຍເງິນລົງໄປທຽບກັບລາຄາຊື້.
- ຫົວເລື່ອງທີ່ກົງກັບເງິນສົດເພື່ອການກູ້ຢືມ: ປະເພດທີ່ມັກພົບເລື້ອຍທີ່ສຸດແມ່ນເວລາທີ່ຜູ້ຊື້ຈ່າຍເງິນສົດເປັນຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງລາຄາຊື້ແລະຍອດເງິນກູ້ທີ່ມີຢູ່ຂອງຜູ້ຂາຍ. ຕົວຢ່າງ: ຖ້າຍອດເງິນກູ້ທີ່ມີຢູ່ໃນຜູ້ຂາຍຂອງຜູ້ຂາຍແມ່ນ $ 150,000 ແລະ ລາຄາຂາຍ ແມ່ນ $ 200,000, ຜູ້ຊື້ຕ້ອງຈ່າຍເງິນໃຫ້ຜູ້ຂາຍ $ 50,000.
- ເລື່ອງທີ່ກົງ ກັບຜູ້ຂາຍ: ສິນຄ້າ ຜູ້ຂາຍ , ທີ່ຮູ້ຈັກກັນວ່າເປັນຜູ້ຂາຍຫຼືເຈົ້າຂອງເຈົ້າແມ່ນສ່ວນຫຼາຍແມ່ນຢູ່ໃນ ຮູບແບບການຈໍານອງທີສອງ . ຜູ້ຂາຍສິນຄ້າອາດຈະເປັນ ສັນຍາທີ່ດິນ ຫຼືເຄື່ອງມືການ ເຊົ່າທາງເລືອກ .
ຕົວຢ່າງເຊັ່ນຖ້າລາຄາຂາຍແມ່ນ $ 200,000, ຍອດເງິນກູ້ທີ່ມີຢູ່ແລ້ວແມ່ນ $ 150,000 ແລະຜູ້ຊື້ຈະຈ່າຍເງິນລົງ $ 20,000, ຜູ້ຂາຍຈະເອົາຍອດເງິນທີ່ເຫລືອ 30,000 ໂດລາໃນອັດຕາດອກເບ້ຍແຍກຕ່າງຫາກແລະເງື່ອນໄຂທີ່ໄດ້ເຈລະຈາລະຫວ່າງຝ່າຍຕ່າງໆ. ຜູ້ຊື້ຈະຕົກລົງທີ່ຈະຈ່າຍເງິນຫນຶ່ງໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຜູ້ຂາຍແລະຈ່າຍເງິນຕ່າງຫາກທີ່ມີອັດຕາດອກເບ້ຍທີ່ແຕກຕ່າງກັນຕໍ່ຜູ້ຂາຍ.
- ກວມເອົາປະມານ : ການຂື້ນຂື້ນເປັນປະໂຫຍດເພື່ອໃຫ້ຜູ້ຂາຍເອົາລາຍລະອຽດທີ່ຫນ້າສົນໃຈເພາະວ່າຜູ້ຂາຍຈະເຮັດໃຫ້ມີເງິນໃນຍອດການຈໍານອງທີ່ມີຢູ່. ໃຫ້ເວົ້າວ່າຈໍານອງທີ່ມີຢູ່ມີອັດຕາດອກເບ້ຍ 5%. ຖ້າລາຄາຂາຍແມ່ນ $ 200,000 ແລະຜູ້ຊື້ເອົາ $ 20,000, ສິນຄ້າຂອງຜູ້ຂາຍຈະເປັນ $ 180,000. ໃນອັດຕາ 6%, ຜູ້ຂາຍເຮັດ 1% ໃນການຈໍານອງທີ່ມີຢູ່ແລ້ວຂອງ $ 150,000 ແລະ 6% ໃນຍອດຄົງເຫລືອຂອງ $ 30,000. ຜູ້ຊື້ຈະຈ່າຍ 6% ໃນ $ 180,000.
ຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງ Subject To ແລະ Assumption ການກູ້ຢືມ
ໃນທຸລະກິດທີ່ບໍ່ແມ່ນຜູ້ຂາຍແລະຜູ້ຊື້ບອກຜູ້ໃຫ້ກູ້ທີ່ມີຢູ່ແລ້ວວ່າຜູ້ຂາຍໄດ້ຂາຍຊັບສິນແລະຜູ້ຊື້ກໍາລັງເຮັດການຊໍາລະເງິນ. ຜູ້ຊື້ບໍ່ໄດ້ຮັບໃບອະນຸຍາດຂອງທະນາຄານເພື່ອເອົາເງິນກູ້ຢືມ. ຜູ້ໃຫ້ກູ້ຍືມເອົາຄໍາພິພາກສາພິເສດໃນການຈໍານອງແລະ ການກະທໍາ ທີ່ ໄວ້ວາງໃຈ ທີ່ໃຫ້ໃຫ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ໃຫ້ສິດໃນການເລັ່ງການກູ້ຢືມໃນກໍລະນີຂອງການ ຍົກຍ້າຍ .
ທະນາຄານຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີເງິນກູ້ຢືມເຫຼົ່ານີ້ອອກແລະຈ່າຍຕາມການໂອນ? ມັນຂຶ້ນກັບ. ໃນສະຖານະການສະເພາະໃດຫນຶ່ງ, ບາງທະນາຄານແມ່ນມີຄວາມສຸກພຽງແຕ່ວ່າຜູ້ໃດ - ໃຜ - ແມ່ນເຮັດໃຫ້ການຈ່າຍເງິນ. ແຕ່ທະນາຄານມີສິດທີ່ຈະເກີດຂື້ນຍ້ອນ ເງື່ອນໄຂ ການຍືມເງິນໃນການຈໍານອງຫຼືການວາງໄວ້. ນັ້ນແມ່ນສິ່ງທີ່ເຮັດໃຫ້ສະຖານະການມີຄວາມສ່ຽງຕໍ່ຜູ້ຊື້. ຖ້າຜູ້ຊື້ບໍ່ສາມາດຊໍາລະຫນີ້ໄດ້ຕາມຄວາມຕ້ອງການຂອງທະນາຄານ, ທະນາຄານສາມາດເລີ່ມຕົ້ນການປະກັນຊີ ວິດ .
ຖ້າຜູ້ຊື້ບໍ່ມີ ການຄິດໄລ່ເງິນກູ້ , ຜູ້ຊື້ຈະໄດ້ຮັບເງິນກູ້ຢືມໂດຍການອະນຸຍາດຈາກທະນາຄານ. ນີ້ຫມາຍຄວາມວ່າຊື່ຜູ້ຂາຍຖືກຍົກເລີກຈາກການກູ້ຢືມເງິນ, ແລະຜູ້ຊື້ມີຄຸນສົມບັດສໍາລັບການກູ້ຢືມເງິນ, ຄືກັນກັບເງິນກູ້ຢືມເງິນຊື້ອື່ນໆ . ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ທະນາຄານຈິ່ງຄິດໄລ່ຜູ້ຊື້ໃຫ້ຄິດໄລ່ການຄິດໄລ່ເງິນກູ້, ແຕ່ຄ່າທໍານຽມແມ່ນຫນ້ອຍກ່ວາຄ່າທໍານຽມທີ່ຈະໄດ້ຮັບການ ກູ້ຢືມທົ່ວໄປ . ເງິນກູ້ຢືມ FHA ອະນຸຍາດໃຫ້ມີການຄາດຄະເນການກູ້ຢືມແຕ່ເງິນກູ້ຢືມທົ່ວໄປສ່ວນໃຫຍ່ບໍ່ໄດ້.