ວິທີການຂຽນຂໍ້ສະເຫນີຊື້ REO Foreclosures
ໃນເວລາທີ່ທະນາຄານລາຄາ REO foreclosures ພາຍໃຕ້ການຂາຍສົມທຽບ, ການສະເຫນີຫຼາຍ ແມ່ນມັກຈະຕອບສະຫນອງ. ນີ້ຫມາຍຄວາມວ່າທ່ານຈະສາມາດຕໍ່ສູ້ກັບການແຂ່ງຂັນທີ່ແຂງແຮງສໍາລັບ ເຮືອນທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງທະນາຄານ ນັ້ນ.
ຫຼືບໍ່. ຊອກຫາເຮືອນທີ່ມີມື້ຕໍ່ໄປໃນຕະຫຼາດຖ້າທ່ານຕ້ອງການເຈລະຈາລາຄາຕ່ໍາ.
ມັນບໍ່ຜິດປົກກະຕິສໍາລັບການຊື້ຂາຍ REO ບາງຢ່າງໃນ Sacramento, ບ່ອນທີ່ຂ້ອຍຂາຍ, ເພື່ອຈະໄດ້ຮັບ 15 ຫຼື 20 ຂໍ້ສະເຫນີ. ບາງຄັ້ງທະນາຄານຈະຖິ້ມອອກທັງຫມົດແຕ່ມີຂໍ້ສະເຫນີທີ່ມືແລະຫຼັງຈາກນັ້ນຂໍໃຫ້ຜູ້ຊື້ທີ່ເລືອກທີ່ຈະສົ່ງຄືນສິ່ງທີ່ເອີ້ນວ່າ "ທີ່ສູງທີ່ສຸດແລະດີທີ່ສຸດ". ບາງຄັ້ງ, ທະນາຄານຍອມຮັບເອົາຂໍ້ສະເຫນີທີ່ດີທີ່ສຸດໃນການເລີ່ມຕົ້ນ.
ຖ້າທ່ານສົງໄສວ່າທ່ານສາມາດເຮັດໃຫ້ການສະເຫນີຂອງ REO ຂອງທ່ານຢູ່ເຫນືອສິ່ງທີ່ເຫຼືອທັງຫມົດແລະເປັນການສະເຫນີທີ່ຊະນະ, ນີ້ແມ່ນຄໍາແນະນໍາບາງຢ່າງທີ່ຈະຊ່ວຍໃຫ້ທ່ານເລືອກລາຄາແລະເງື່ອນໄຂທີ່ເຫມາະສົມ:
1) ໄດ້ຮັບປະຫວັດການກ່ຽວກັບຊັບສິນຂອງ REO
ຖາມ ຕົວແທນຂອງຜູ້ຊື້ຂອງທ່ານ ເພື່ອຊອກຫາລາຄາຊື້ຂອງທະນາຄານໃນໃບຢັ້ງຢືນຫຼັກຊັບຫຼືໃບອະນຸຍາດຂອງເຈົ້າຫນ້າທີ່. ໂດຍທົ່ວໄປ, ມັນໄດ້ຖືກບັນທຶກໄວ້ໃນເອກະສານຂອງຕົວມັນເອງ, ທີ່ທ່ານສາມາດໄດ້ຮັບຈາກມ້ວນພາສີຫຼືບໍລິສັດຊື່. ປຽບທຽບລາຄາກັບລາຄາທີ່ທະນາຄານກໍາລັງຮ້ອງຂໍ. ບາງຄັ້ງທະນາຄານຕ້ອງການປະກັນຊີວິດແລະຈະຕັ້ງຄ່າລາຄາທີ່ສູງເກີນໄປທີ່ບໍ່ມີຜູ້ລົງທຶນຈະຊື້ເຮືອນຢູ່ໃນການປະມູນ.
ເບິ່ງເງິນກູ້ຢືມທີ່ໄດ້ຮັບການຮັກສາໄວ້ໃນຊັບສິນ. ບາງບ່ອນລະຫວ່າງຄວາມສົມດຸນການຈໍານອງຕົ້ນສະບັບແລະລາຄາຂາຍຍ່ອຍແມ່ນຈໍານວນເງິນທີ່ທະນາຄານຈະຍອມຮັບຖ້າເຮືອນຢູ່ລາຄາຖືກ.
2) ກໍານົດການຂາຍປຽບທຽບສໍາລັບການຟື້ນຟູ REO
ໃນຫລາຍໆກໍລະນີ, ລາຄາໃນບັນຊີລາຄາມີບັນຫາຫນ້ອຍກ່ຽວກັບມູນຄ່າຂອງເຮືອນ.
ມູນຄ່າຕະຫຼາດ ມີນ້ໍາຫນັກຫຼາຍທີ່ສຸດ. ຖ້າທ່ານກໍາລັງປະເຊີນກັບຂໍ້ສະເຫນີທີ່ແຂ່ງຂັນ, ຜູ້ຊື້ອື່ນຈະສະເຫນີລາຄາຫຼາຍກວ່າລາຄາ.
- ຊອກຫາໃນສາມເດືອນທີ່ຜ່ານມາຂອງ ການຂາຍທີ່ຄ້າຍຄືກັນ , ເປັນ CMA mini , ສໍາລັບບ້ານນັ້ນເພື່ອກໍານົດອັດຕາການລໍຄອຍ REO ນີ້ມີມູນຄ່າເທົ່າໃດ. ພະຍາຍາມໃຊ້ພຽງແຕ່ເຮືອນທີ່ເຫມາະສົມທີ່ສຸດກັບ REO ກ່ຽວກັບ footage ມົນ, ຈໍານວນຫ້ອງນອນ, ອາບນໍ້າ, ສິ່ງອໍານວຍຄວາມສະດວກແລະເງື່ອນໄຂ.
- ເບິ່ງການ ຂາຍທີ່ຍັງຄ້າງຢູ່ . ຂໍໃຫ້ຕົວແທນຂອງທ່ານໂທຫາຕົວແທນລາຍການຂອງຜູ້ຂາຍທີ່ລໍຖ້າເພື່ອພະຍາຍາມຊອກຫາລາຄາທີ່ສະເຫນີຊື້. ຕົວແທນຈໍາຫນ່າຍບາງຄົນຈະແບ່ງປັນຂໍ້ມູນນັ້ນແລະບາງຄົນຈະບໍ່ໄດ້.
- ເບິ່ງລາຍການທີ່ໃຊ້ວຽກ. ຜູ້ທີ່ມັກຈະມີລາຍຊື່ຜູ້ຊື້ອື່ນໆຈະໃຊ້ເພື່ອສ້າງລາຄາຍ້ອນວ່າພວກເຂົາເປັນເຮືອນພຽງແຕ່ຜູ້ຊື້ທີ່ເດີນທາງຈິງ.
3) ການວິເຄາະການຂາຍ REO ຂອງຕົວແທນຈົດທະບຽນ
ຕົວແທນ REO ສ່ວນຫຼາຍເຮັດວຽກສໍາລັບຫນຶ່ງຫຼືສອງທະນາຄານ. ຕົວແທນຈໍາຫນ່າຍບາງແມ່ນຕົວແທນລາຍການສະເພາະສໍາລັບ REOs, ແລະພວກເຂົາບໍ່ໄດ້ລາຍຊື່ຊັບສິນອື່ນໃດໆ. ນັບຕັ້ງແຕ່ຕົວແທນ REO ປະຕິບັດໃນປະລິມານ, ພວກເຂົາມັກນໍາໃຊ້ຫຼັກການລາຄາດຽວກັນກັບ ບັນຊີລາຍຊື່ REO ທັງຫມົດຂອງພວກເຂົາ.
- ຖາມຕົວແທນຂອງຜູ້ຊື້ຂອງທ່ານເພື່ອຊອກຫາຕົວແທນລາຍການໃນ MLS .
- ດໍາເນີນການຄົ້ນຫາໂດຍໃຊ້ຊື່ຕົວແທນລາຍຊື່ເພື່ອຊອກຫາສາມຫາ 6 ເດືອນສຸດທ້າຍຂອງລາຍຊື່ຂອງຕົວແທນນັ້ນ.
- ດຶງປະຫວັດຂອງບັນຊີລາຍການເຫຼົ່ານີ້ເພື່ອກໍານົດລາຄາລາຄາ - ລາຄາຕໍ່ອັດຕາຂາຍ - ລາຄາ. ຖ້າສ່ວນໃຫຍ່ຂອງການລົງທືນເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນຂາຍ, ເວົ້າວ່າ, 5% ລາຄາລາຄາ, ຫຼັງຈາກນັ້ນທ່ານອາດຈະຕ້ອງສະເຫນີລາຄາ 6% ຕໍ່ລາຄາລາຄາແລະໃນທາງກັບກັນ.
4) ຖາມກ່ຽວກັບຈໍານວນການສະເຫນີທີ່ໄດ້ຮັບສໍາລັບການຍົກເລີກ REO ນັ້ນ
ຖ້າຫາກບໍ່ມີຂໍ້ສະເຫນີກ່ຽວກັບເຮືອນ REO, ທ່ານອາດຈະສະເຫນີລາຄາຫນ້ອຍກວ່າລາຄາແລະຮັບເອົາການສະເຫນີຂອງທ່ານ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຖ້າມີຫຼາຍກວ່າສອງສະເຫນີ, ທ່ານກໍ່ຈະຕ້ອງສະເຫນີລາຄາຂ້າງເທິງນີ້.
ຖ້າມີ 20 ຂໍ້ສະເຫນີ, ຈົ່ງຈື່ໄວ້ວ່າບາງສ່ວນຂອງການສະເຫນີເຫຼົ່ານີ້ອາດຈະເປັນເງິນສົດທັງຫມົດ. ທະນາຄານທັງຫມົດສະເຫນີຂາຍເງິນສົດ. ຖ້າທ່ານໄດ້ຮັບການສະຫນອງທຶນ, ທ່ານອາດຈະຕ້ອງເພີ່ມລາຄາໃນການສະເຫນີຂອງທ່ານທີ່ຈະພິຈາລະນາ.
5) ສົ່ງໃບອະນຸຍາດຈົດຫມາຍ
ມັນບໍ່ໄດ້ເວົ້າວ່າທ່ານບໍ່ຕ້ອງການຈົດຫມາຍທີ່ມີຄວາມນິຍົມ. ທ່ານຕ້ອງ ການຈົດຫມາຍສະບັບກ່ອນ .
ໄດ້ຮັບອະນຸຍາດຈາກຜູ້ໃຫ້ກູ້ກ່ອນທາງເລືອກຂອງທ່ານ.
ນອກຈາກນັ້ນ, ໄດ້ຮັບອະນຸມັດຈາກຜູ້ໃຫ້ກູ້ທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນ. ຢ່າຄາດຫວັງທີ່ຈະໃຊ້ຜູ້ໃຫ້ກູ້ສໍາລັບການກູ້ຢືມເງິນຂອງທ່ານ, ແຕ່ໃຫ້ຕົວຫນັງສື prepproval ຈາກຜູ້ກູ້ຢືມນີ້, ພ້ອມກັບຈົດຫມາຍຈາກຜູ້ໃຫ້ກູ້ຂອງທ່ານເອງ. ທະນາຄານບໍ່ໄດ້ຮັບຄວາມໄວ້ວາງໃຈຈາກຜູ້ກູ້ຢືມອື່ນໆແຕ່ມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະໄວ້ວາງໃຈກັບພະແນກຂອງຕົນເອງ. ຖ້າທ່ານຊື້ REO ຈາກ Wells Fargo, ທ່ານອາດຈະໄດ້ຮັບແຂນຖ້າຫາກວ່າຄໍາອະທິບາຍຂອງທ່ານແມ່ນມາຈາກ Wells Fargo, ແມ່ນທັງຫມົດທີ່ຂ້າພະເຈົ້າເວົ້າ.
6) ຢ່າຖາມທະນາຄານ REO ໃຫ້ຈ່າຍຄ່າຊ່ອມບໍາລຸງ / ກວດສອບ
ບາງຄັ້ງທະນາຄານຈະຈ່າຍສໍາລັບການສ້ອມແປງ, ແຕ່ປົກກະຕິແລ້ວຈະບໍ່ຕົກລົງໃນການເຮັດແບບນີ້ຢູ່ໃນຂັ້ນຕອນການໃຫ້ບໍລິການ. ຖ້າຫາກວ່າມີບັນຫາທີ່ພົບໃນລະຫວ່າງການ ກວດສອບເຮືອນ , ໃຫ້ການເຈລະຈາຄືນຫຼັງຈາກການສະເຫນີຂອງທ່ານໄດ້ຮັບການຍອມຮັບ. ຂ້າພະເຈົ້າໄດ້ໃນໄລຍະຜ່ານມາສາມາດເຈລະຈາການຫຼຸດຜ່ອນລາຍການສິນຄ້າຂະຫນາດໃຫຍ່ເຊັ່ນ: HVAC ບໍ່ສາມາດປະຕິບັດໄດ້. ແຕ່ສິ່ງທີ່ທ່ານສາມາດເຫັນໄດ້ດ້ວຍຕາຂອງທ່ານເອງແລະບັນດາລາຍການຂະຫນາດນ້ອຍແມ່ນຂອງທ່ານເພື່ອຈັດການກັບເນື່ອງຈາກຂໍ້ກໍານົດ AS ເປັນປະເພດທີ່ມີຢູ່ໃນການຂາຍຫຼາຍທີ່ສຸດໃນຕະຫຼາດ REO.
7) ຫຼຸດໄລຍະເວລາກວດກາ
ຕົວຢ່າງເຊັ່ນຖ້າຜູ້ຊື້ອື່ນຂໍເວລາ 17 ມື້, ເພື່ອດໍາເນີນການກວດສອບ, ແລະທ່ານຂໍເອົາ 10, ທ່ານອາດຈະຖືວ່າເປັນຜູ້ຊື້ທີ່ຮຸນແຮງກວ່າ. ການກວດກາໂດຍປົກກະຕິແມ່ນພຽງແຕ່ສໍາລັບການກໍ່ສ້າງຂອງຜູ້ຊື້ເທົ່ານັ້ນ. ທະນາຄານແມ່ນບໍ່ຄ່ອຍຈະຕອບສະຫນອງກັບຄໍາຮ້ອງຂໍສ້ອມແປງໃດໆ. ຢ່າເຮັດຜິດພາດໃນການຄິດວ່າທ່ານສາມາດເຂົ້າມາໃນລະດັບສູງແລະການເຈລະຈາຕໍ່ມາພາຍຫລັງ.
ເອົາໃຈໃສ່ເປັນພິເສດຕໍ່ເຄື່ອງຈັກທີ່ສົງໃສວ່າສາມາດເກີດຂຶ້ນໃນເຮືອນທີ່ຖືກຍົກເລີກຫຼັງຈາກພວກເຂົາໄດ້ນັ່ງຢູ່ vacant ໃນໄລຍະເວລາດົນນານ.
8) ສະເຫນີໃຫ້ແບ່ງປັນຄ່າທໍານຽມກັບທະນາຄານ REO
ຕົວຢ່າງເຊັ່ນທະນາຄານບາງຄົນຈະບໍ່ຈ່າຍຄ່າໂອນ. ຖ້າຜູ້ຊື້ສະເຫນີຈ່າຍຄ່າທໍານຽມເຫຼົ່ານັ້ນ, ທະນາຄານຈະມີຄວາມຮູ້ສຶກພໍໃຈໃນການຍອມຮັບການສະເຫນີ. ສິ່ງດຽວກັນສໍາລັບຄ່າທໍານຽມ escrow.
ທະນາຄານຈໍານວນຫຼາຍໄດ້ເຈລະຈາຄ່າທໍານຽມສໍາລັບການ ປະກັນໄພຫົວຂໍ້ ຖ້າທະນາຄານຈະຈ່າຍຄ່ານະໂຍບາຍຂອງເຈົ້າຂອງ, ນະໂຍບາຍ ALTA ອາດຈະມີລາຄາແພງຫຼາຍ. ແຕ່ວ່າມັນຍັງເປັນຄວາມຄິດທີ່ດີທີ່ຈະໃຫ້ທະນາຄານເລືອກຫົວຂໍ້ຖ້າທ່ານຕ້ອງການການສະເຫນີຂອງທ່ານ.
ພິຈາລະນາຜົນກະທົບຂອງການປະເມີນຜົນ
ຖ້າທ່ານສະເຫນີລາຄາລາຄາສູງກວ່າ, ຈົ່ງຈື່ໄວ້ວ່າການ ປະເມີນ ດັ່ງກ່າວຈະຈໍາເປັນຕ້ອງພິຈາລະນາລາຄານັ້ນ. ຖ້າທ່ານຊອກຫາຕົວເອງກັບການ ປະເມີນຕ່ໍາ , ທ່ານມີທາງເລືອກ, ດັ່ງນັ້ນຢ່າຫ່ວງໃຍ. ຈືຂໍ້ມູນການ, ທະນາຄານຈະມັກຈະເຂົ້າໄປໃນບັນຫານີ້ກັບຜູ້ຊື້ຕໍ່ໄປທີ່ໄດ້ຮັບທຶນ.
ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ຢູ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.