ວິທີການໃຊ້ການວິເຄາະຕະຫຼາດທີ່ສົມທຽບ CMA
ການວິເຄາະຕະຫຼາດປຽບທຽບແມ່ນຫຍັງ?
ເຖິງແມ່ນວ່າບົດລາຍງານສາມາດແຕກຕ່າງກັນ, ຈາກບັນຊີລາຍຊື່ສອງຫນ້າຂອງ ການຂາຍເຮືອນທີ່ທຽບເທົ່າກັບ ຄູ່ມືທີ່ສົມບູນແບບ 50 ຫນ້າ, ຄວາມຍາວແລະຄວາມສັບສົນຂອງລາຍງານແມ່ນຂຶ້ນກັບການປະຕິບັດທາງທຸລະກິດຂອງຕົວແທນ.
ເຖິງຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ບົດລາຍງານການວິເຄາະຕະຫລາດມາດຕະຖານມັກຈະມີຂໍ້ມູນຕໍ່ໄປນີ້:
- Active Listings
ລາຍຊື່ທີ່ມີລາຍໄດ້ແມ່ນເຮືອນທີ່ມີຂາຍໃນປະຈຸບັນ. ບັນຊີລາຍຊື່ເຫຼົ່ານີ້ສໍາຄັນເທົ່າກັບວ່າພວກເຂົາເປັນການແຂ່ງຂັນຂອງທ່ານສໍາລັບຜູ້ຊື້. ພວກມັນບໍ່ແມ່ນຕົວຊີ້ບອກຂອງ ມູນຄ່າຕະຫຼາດ ເພາະວ່າຜູ້ຂາຍສາມາດຖາມສິ່ງທີ່ພວກເຂົາຕ້ອງການສໍາລັບເຮືອນຂອງເຂົາເຈົ້າ. ມັນບໍ່ໄດ້ຫມາຍຄວາມວ່າລາຄາແມ່ນຈິງ. ລາຄາຂາຍທີ່ສະເຫນີຂາຍບໍ່ໄດ້ສະທ້ອນ ມູນຄ່າຕະຫຼາດ ຈົນກ່ວາພວກເຂົາຂາຍ, ແລະໃນ ຕະຫຼາດຜູ້ຊື້ , ຕົວຢ່າງຂາຍສ່ວນຫຼາຍແມ່ນຫນ້ອຍກວ່າ.
- ລາຍຊື່ທີ່ຍັງຄ້າງຢູ່
ເຮືອນທີ່ ຍັງຄົງ ຄ້າງ ແມ່ນລາຍການທີ່ມີການເຄື່ອນໄຫວໃນອະດີດທີ່ຢູ່ພາຍໃຕ້ສັນຍາ. ພວກເຂົາຍັງບໍ່ທັນປິດ, ດັ່ງນັ້ນພວກເຂົາຍັງບໍ່ມີການຂາຍທີ່ຄ້າຍຄືກັນ. ເວັ້ນເສຍແຕ່ວ່າຕົວແທນລາຍການແມ່ນເຕັມໃຈທີ່ຈະແບ່ງປັນຂໍ້ມູນກ່ຽວກັບການຂາຍທີ່ຍັງຄ້າງຄາວ - ແລະບໍ່ແມ່ນ - ທ່ານຈະບໍ່ຮູ້ລາຄາຂາຍຕົວຈິງຈົນກ່ວາການປິດການຊື້ຂາຍ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ການຂາຍທີ່ຍັງຄ້າງ ບໍ່ໄດ້ ຊີ້ບອກວ່າທິດຊີ້ນໍາຂອງຕະຫຼາດແມ່ນການເຄື່ອນຍ້າຍ. ຖ້າເຮືອນຂອງທ່ານມີລາຄາສູງກວ່າລາຄາລາຄາຂອງການຂາຍທີ່ຍັງຄ້າງນີ້, ທ່ານສາມາດປະເຊີນກັບ DOM ຕໍ່ໄປອີກແລ້ວ .
- ລາຍຊື່ຂາຍ
ເຮືອນທີ່ປິດຢູ່ພາຍໃນສາມເດືອນຜ່ານມາແມ່ນ ການຂາຍທີ່ທຽບເທົ່າ ຂອງທ່ານ. ເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນການຂາຍ appraiser ຈະນໍາໃຊ້ໃນເວລາທີ່ການປະເມີນເຮືອນຂອງທ່ານສໍາລັບຜູ້ຊື້, ຄຽງຄູ່ກັບການຂາຍທີ່ຍັງຄ້າງຄາວ (ເຊິ່ງອາດຈະປິດລົງເວລາທີ່ເຮືອນຂອງທ່ານຖືກຂາຍ). ເບິ່ງຍາວແລະຍາກໃນການຂາຍທີ່ທຽບເທົ່າເພາະວ່າມັນແມ່ນມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງທ່ານ. ທ່ານສາມາດໃຊ້ຄອມພິວເຕີ 6 ເດືອນຖ້າບໍ່ມີການຂາຍພຽງພໍໃນການຜະລິດລາຍງານທີ່ດີກັບສາມເດືອນ.
- Off-Market / ຖອນ / ຍົກເລີກ
ເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນຄຸນສົມບັດທີ່ຖືກເອົາອອກຈາກຕະຫຼາດສໍາລັບເຫດຜົນຕ່າງໆ. ປົກກະຕິແລ້ວ, ເຮືອນທີ່ຖືກເຫດຜົນທີ່ຖືກຍ້າຍອອກຈາກຕະຫຼາດແມ່ນຍ້ອນວ່າລາຄາແມ່ນສູງເກີນໄປ. ລາຄາກາງຂອງກຸ່ມນີ້ເກືອບຈະສູງກວ່າລາຄາກາງຂອງຍອດຂາຍທີ່ທຽບເທົ່າ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ລາຍຊື່ການຍົກເລີກ ສໍາລັບເຫດຜົນດັ່ງຕໍ່ໄປນີ້:
- ຄວາມເສຍໃຈຂອງຜູ້ຂາຍ . ຜູ້ຂາຍຕັດສິນໃຈວ່າພວກເຂົາບໍ່ສາມາດເຂົ້າຮ່ວມກັບບ້ານຂອງພວກເຂົາແລະບໍ່ຕ້ອງການຂາຍ.
- ລາຄາສູງເກີນໄປ. ບໍ່ມີໃຜໄດ້ເຮັດການສະເຫນີຫຼືການສະເຫນີພຽງແຕ່ໄດ້ຮັບການສະເຫນີລາ ຄາຕ່ໍາ , ຊຶ່ງຖືກ ປະຕິເສດ .
- DOM ແມ່ນດົນເກີນໄປ. ຕົວແທນບາງຄັ້ງຖອນລາຍການເພື່ອໃຫ້ພວກເຂົາສາມາດເອົາມາໃຫ້ພວກເຂົາເປັນລາຍໃຫມ່ແລະດຶງດູດຜູ້ຊື້ຫຼາຍຂຶ້ນ.
- ຄໍາຮ້ອງຂໍການສ້ອມແປງ . ບ້ານເຮືອນແມ່ນຢູ່ພາຍໃຕ້ສັນຍາແລະພາຍຫຼັງການ ກວດກາເຮືອນ , ຜູ້ຊື້ໄດ້ຮ້ອງຂໍການສ້ອມແປງທີ່ຜູ້ຂາຍໄດ້ປະຕິເສດ.
- ຜູ້ຂາຍ ໄດ້ຍິງຕົວແທນ . ມັນບໍ່ແມ່ນເລື່ອງແປກທີ່ສໍາລັບຜູ້ຂາຍບໍ່ພໍໃຈທີ່ຈະຂາຍຕົວແທນແລະຈ້າງ ຕົວແທນ ໃຫມ່.
- ລາຍຊື່ຫມົດອາຍຸ
ກຸ່ມນີ້ຈະສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນລາຄາຂາຍສູງທີ່ສູງທີ່ສຸດເພາະວ່າພວກເຂົາບໍ່ຂາຍແລະອາດຈະມີລາຄາທີ່ບໍ່ຖືກຕ້ອງ. ບາງ ບັນຊີລາຍຊື່ຫມົດອາຍຸ ຍັງສາມາດສະແດງໃຫ້ເຫັນເປັນລາຍການທີ່ມີການເຄື່ອນໄຫວ, ລາຍຊື່ຕົວແທນໃຫມ່ໃນລາຄາໃຫມ່. ລາຍະການຍັງຫມົດອາຍຸເນື່ອງຈາກວ່າພວກເຂົາບໍ່ໄດ້ຖືກຂາຍຢ່າງຮຸນແຮງຫຼືຍ້ອນເຮືອນຕ້ອງການການສ້ອມແປງ.
ກວດສອບການຂາຍທີ່ສົມທຽບ
ການຂາຍທີ່ສົມທຽບແມ່ນສິ່ງທີ່ໃກ້ຄຽງທີ່ສຸດທີ່ບ້ານຂອງທ່ານ. ມັນເປັນການຍາກທີ່ຈະປຽບທຽບກັບບ້ານທີ່ມີລະດັບສາມຫາບ້ານເຮືອນດຽວ. ເລືອກເຮືອນທີ່ມາຈາກບັນຊີລາຍຊື່ນີ້ສ່ວນໃຫຍ່ທີ່ຄ້າຍຄືກັນກັບເຮືອນຂອງທ່ານໃນຂະຫນາດ, ຮູບຮ່າງແລະເງື່ອນໄຂເຊັ່ນ:
- Similar square footage
ນັກການປະເມີນຜົນປຽບທຽບບ້ານເຮືອນໂດຍອີງໃສ່ຮູບສີ່ຫລ່ຽມມົນ. ບ້ານທີ່ກ້ວາງຂວາງມີມູນຄ່າຫນ້ອຍຕໍ່ຕາລາງຟຸດກ່ວາບ້ານທີ່ມີຂະຫນາດນ້ອຍກວ່າຕາລາງຟຸດ. ຄວາມແຕກຕ່າງລະຫວ່າງກຸ່ມບ້ານທີ່ມີລາຄາກາງເປັນທາງເລືອກບໍ່ຄວນຈະເກີນຄວາມແຕກຕ່າງກັນຫຼາຍກວ່າ 10% ຫາ 20% ໃນຕາລາງຟຸດ, ບວກຫຼືລົບ.
- ອາຍຸຂອງການກໍ່ສ້າງທີ່ຄ້າຍຄືກັນ
ໂດຍສະເພາະ, ອາຍຸຂອງເຮືອນ - ປີທີ່ມັນໄດ້ຖືກກໍ່ສ້າງ - ຄວນຈະຢູ່ພາຍໃນສອງສາມປີຂອງເຮືອນທີ່ຂາຍແບບທີ່ຄ້າຍຄືກັນອື່ນໆ. ການແບ່ງປັນອາຍຸການປະສົມປະສານແມ່ນທົ່ວໄປ. ຕົວຢ່າງເຊັ່ນ, ໃນເຂດພື້ນທີ່ຂອງ Sacramento, subdivision ປະກອບດ້ວຍເຮືອນທີ່ຖືກສ້າງຂຶ້ນໃນຊຸມປີ 1950, ແລະຫຼັງຈາກນັ້ນພວກເຂົາໄດ້ກ້າວໄປເຖິງສອງສາມທົດສະວັດຈົນເຖິງປີ 1970. ເຖິງແມ່ນວ່າບ້ານເຮືອນແມ່ນຢູ່ໃກ້ກັບແຕ່ລະບ້ານ, ເຮືອນທີ່ມີລັກສະນະທີ່ມີລັກສະນະຕັ້ງແຕ່ປີ 1950 ຂາຍໃຫ້ຫຼາຍກວ່າຄູ່ຮ່ວມງານໃຫມ່ຂອງ Brady Bunch. ຖ້າຫາກວ່າເຮືອນຂອງທ່ານຖືກສ້າງຂຶ້ນໃນປີ 1980, ເວົ້າ, ແລະບ້ານໃຫມ່ທີ່ມີຖະຫນົນຫົນທາງແມ່ນຂາຍຫຼາຍກວ່າ, ທ່ານບໍ່ສາມາດສັ່ງລາຄາດຽວກັບບ້ານໃຫມ່ໄດ້.
- ສິ່ງອໍານວຍຄວາມສະດວກທີ່ຄ້າຍຄືກັນ, ຍົກລະດັບແລະເງື່ອນໄຂ
ຜູ້ປະເມີນຜົນຈະຄິດໄລ່ມູນຄ່າຈາກເຮືອນຂອງທ່ານຖ້າເຮືອນອື່ນມີການຍົກລະດັບແລະຂອງທ່ານບໍ່ໄດ້. ເຮືອນທີ່ມີສະລອຍນ້ໍາ ຈະມີມູນຄ່າທີ່ແຕກຕ່າງກັນກ່ວາບ້ານທີ່ບໍ່ມີສະລອຍນ້ໍາ. ສະນຸກເກີບໍ່ມີຄ່າເທົ່າທີ່ທ່ານຄິດ. ເຮືອນທີ່ຖືກປັບປຸງຢ່າງສົມບູນແມ່ນມີມູນຄ່າຫຼາຍກ່ວາຜູ້ຕັ້ງຄ່າ. ເຮືອນທີ່ມີອາບນ້ໍານຶ່ງແມ່ນມີຫນ້ອຍກວ່າເຮືອນທີ່ມີອາບນໍ້າສອງຫຼືຫຼາຍກວ່ານັ້ນ. ການບໍາລຸງຮັກສາໄລຍະຍາວຈະຖືກນັບເຂົ້າຕໍ່ທ່ານ.
- ສະຖານທີ່
ທຸກໆຄົນຮູ້ວ່າຊັບສິນແມ່ນມີມູນຄ່າໃນ "ສະຖານທີ່, ສະຖານທີ່, ສະຖານທີ່" ແຕ່ວ່າທ່ານຄິດວ່າມັນຫມາຍຄວາມວ່າແນວໃດ? ຍົກຕົວຢ່າງ, ເຮືອນທີ່ມີທັດສະນະຂອງຕົວເມືອງແມ່ນມີມູນຄ່າຫລາຍກວ່າເຮືອນທີ່ກໍາລັງປະເຊີນກັບກໍາແພງຊີມັງ. ບ້ານທີ່ຕັ້ງຢູ່ເທິງຖະຫນົນຫົນທາງທຸລະກິດແມ່ນມີມູນຄ່າຫຼາຍກ່ວາບ້ານທີ່ຢູ່ຕາມຖະຫນົນທີ່ງຽບສະຫງົບ. ປຽບທຽບເຮືອນຂອງທ່ານກັບຜູ້ທີ່ຢູ່ໃນສະຖານທີ່ທີ່ຄ້າຍຄືກັນ. ຖ້າເຮືອນຂອງທ່ານນັ່ງຢູ່ເທິງຖະຫນົນຈາກໂຮງງານໄຟຟ້າ, ຊອກຫາເຮືອນອື່ນໆທີ່ມີໄຟຟ້າໄຟຫຼືບ່ອນທີ່ຢູ່ຕາມເສັ້ນທາງທາງລົດໄຟ, ໃນບັນດາສະຖານທີ່ທີ່ບໍ່ຕ້ອງການອື່ນໆ.
ໃນເວລາທີ່ຂຽນ, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ເປັນເຈົ້າຂອງທຸລະກິດທີ່ Lyon Real Estate ໃນ Sacramento, California.